아파트 매매 절차 A to Z: 가계약부터 등기까지

1단계. 자금계획과 대출 사전점검

매물부터 보러 다니기 쉽지만, 순서를 거꾸로 잡는 사람이 많습니다. 먼저 정해야 할 것은 '내가 동원할 수 있는 총액'입니다. 보유 현금, 기존 자산 처분 예정액, 그리고 대출 한도를 합산해 상한을 그어야 매물 탐색 범위가 잡힙니다.

대출 가능액은 두 규제가 동시에 묶습니다. 하나는 담보 가치 대비 한도인 LTV, 다른 하나는 소득 대비 원리금 상환 부담을 보는 DSR입니다. 둘 중 더 빡빡한 쪽이 실제 한도를 결정합니다. 집값의 일정 비율(LTV)까지는 빌릴 수 있어 보여도, 연 소득과 기존 대출을 합친 상환 부담(DSR)이 한도를 넘으면 그만큼 줄어듭니다. 차주단위 DSR은 은행권 40퍼센트, 제2금융권 50퍼센트가 기본 한도이며, 여기에 미래 금리상승을 가정한 스트레스 금리가 가산돼 한도가 더 깎입니다. 미리 가늠하려면 LTV·DSR 한도 계산기로 본인 소득·기존 대출을 넣어 두 기준을 함께 확인해 보세요. 자세한 작동 원리는 주택담보대출 한도 가이드에 정리돼 있습니다.

사전점검 단계에서 한 가지 더. 대출 실행은 보통 잔금일에 맞춰 일어납니다. 계약금은 내 현금으로 먼저 나가야 한다는 뜻입니다. 계약금 10퍼센트를 현금으로 댈 수 있는지부터 확인하는 것이 현실적인 출발점입니다.

2단계. 매물 탐색과 시세 검증

마음에 드는 매물을 찾았다면, 호가와 실제 거래가는 다르다는 점을 전제로 깔아야 합니다. 중개사가 부른 가격, 인터넷 호가, 그리고 같은 단지·같은 평형이 최근 실제로 얼마에 손바뀜했는지는 각기 다른 숫자입니다.

검증의 출발점은 실거래가입니다. 실거래가 조회에서 같은 단지의 최근 거래를 보고, 층·향·동·전용면적이 비슷한 건과 비교하세요. 거래가 뜸한 단지라면 인근 유사 단지까지 넓혀 봐야 합니다. 호가가 직전 실거래 대비 과하게 높다면 그 차이를 설명할 근거(리모델링, 로열층 등)가 있는지 따져 봐야 합니다. 매물 가격이 시세 대비 적정한지 빠르게 보고 싶다면 매물 가격 체크를 활용하면 됩니다. 실거래가를 해석하는 요령은 실거래가 읽는 법에서 더 다룹니다.

3단계. 가계약금과 등기부 1차 확인

괜찮은 매물은 빨리 빠집니다. 그래서 본계약 전에 '가계약금'을 일부 걸어 매물을 잡는 경우가 흔합니다. 액수는 정해진 규칙이 없고 수백만 원 수준에서 협의되는 일이 많습니다. 다만 가계약금도 법적으로는 계약의 일부로 볼 수 있어, 매수자가 마음을 바꾸면 돌려받지 못할 수 있습니다. 송금 전에 매도인·금액·일정·해약 조건을 문자나 메시지로 남겨 두는 것이 안전합니다.

가계약금을 보내기 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)을 한 번 떼어 봐야 합니다. 대법원 인터넷등기소에서 인터넷 열람 700원, 발급 1,000원이면 바로 확인됩니다(2025년 기준). 확인할 것은 두 가지입니다. 첫째, 지금 집을 파는 사람이 등기부상 '소유자'와 같은 사람인가(입금 계좌 명의도 일치하는지). 둘째, 갑구·을구에 가압류·가처분·근저당 같은 권리제한이 잡혀 있는가. 근저당이 있다면 잔금 때 말소되는 조건인지 특약으로 명확히 해야 합니다. 등기부 보는 법은 등기부등본 읽는 법에 단계별로 정리돼 있습니다.

4단계. 매매계약(본계약)

본계약일에는 통상 매매가의 10퍼센트를 계약금으로 치릅니다. 가계약금을 이미 걸었다면 그 금액을 뺀 차액을 입금하는 식입니다. 계약금을 건넨 뒤 매수인이 해약하면 계약금을 포기하고, 매도인이 해약하면 받은 계약금의 배액을 물어주는 것이 민법상 원칙입니다.

계약서에서 신경 써야 할 곳은 본문보다 '특약'입니다. 자주 넣는 특약으로는 잔금일에 근저당 등 권리제한을 말소하는 조건, 잔금일 기준으로 관리비·공과금을 정산한다는 조건, 매도인이 잔금 전 새로운 담보를 설정하지 않는다는 조건 등이 있습니다. 매수인의 대출이 규제·심사로 예상보다 적게 나올 경우의 처리 방법을 적어 두기도 합니다. 계약 전 무엇을 점검해야 하는지는 계약 전 가격 점검법에서 따로 다룹니다.

1. 신분증으로 매도인이 등기부상 소유자 본인인지 대조한다(대리인이면 위임장·인감증명서 확인).
2. 당일 발급한 등기부등본으로 권리관계가 가계약 때와 동일한지 재확인한다.
3. 매매대금·계약금·중도금·잔금 일정과 금액을 정확히 적는다.
4. 근저당 말소, 관리비 정산, 추가 담보 금지 등 특약을 빠짐없이 기재한다.
5. 계약금을 매도인 명의 계좌로 송금하고 영수 내역을 남긴다.

5단계. 중도금과 잔금

중도금은 거래 규모가 크거나 일정이 길 때 계약금과 잔금 사이에 끼워 넣는 단계입니다. 짧은 거래에서는 생략하고 계약금·잔금만으로 끝내기도 합니다. 한 가지 알아 둘 점은, 중도금이 오간 뒤에는 계약금만 포기하는 일방 해약이 어려워진다는 것입니다. 중도금은 '계약을 무르기 어려워지는 분기점'으로 이해하면 됩니다.

잔금일은 매매에서 가장 많은 일이 동시에 벌어지는 날입니다. 보통 같은 자리에서 잔금 지급, 대출 실행, 등기 서류 인수, 열쇠 인계가 맞물려 진행됩니다. 매수인은 잔금을 치르고, 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류(등기필증, 인감증명서, 매도용 인감, 위임장 등)를 넘기는 동시이행 구조입니다. 어느 한쪽만 먼저 이행하지 않도록 같은 시점에 주고받는 것이 원칙입니다.

대출을 끼고 산다면 잔금일에 은행이 매도인 계좌로 직접 대출금을 보내는 방식이 일반적입니다. 매도인에게 갚을 기존 대출이 있다면, 그 대출을 갚고 근저당을 말소하는 절차도 같은 날 함께 처리합니다. 이 흐름이 어긋나면 잔금 송금 후에도 남의 근저당이 그대로 남는 사고로 이어질 수 있으니, 누가 무엇을 언제 처리하는지 미리 동선을 맞춰 두세요. 임대차가 끼어 있다면 대항력·우선변제의 개념도 함께 알아 두면 권리관계를 읽기 수월합니다.

6단계. 소유권이전등기 — 셀프등기 vs 법무사

잔금을 치렀다고 곧바로 내 집이 되는 것은 아닙니다. 소유권은 등기부에 '이전등기'가 마쳐져야 비로소 법적으로 넘어옵니다. 그래서 잔금일에 등기에 필요한 서류를 빠짐없이 받아 두고, 가능한 한 빨리 접수하는 것이 중요합니다.

이전등기는 직접 하는 '셀프등기'와 법무사에게 맡기는 방법이 있습니다. 셀프등기는 법무사 보수를 아낄 수 있지만 서류 준비와 관할 등기소 접수, 취득세 납부 확인서 첨부 등을 본인이 처리해야 합니다. 대출이 끼면 은행이 지정 법무사를 요구하는 경우가 많아, 실무에서는 법무사를 쓰는 비중이 높습니다.

7단계. 취득세 신고와 납부

집을 취득하면 취득세를 냅니다. 고지서가 날아오는 세금이 아니라 산 사람이 직접 신고·납부하는 세목이며, 기준일은 잔금일(취득일)이고 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다(2026년 기준). 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 이전등기를 접수할 때 취득세 납부 확인이 필요하기 때문에, 실무에서는 잔금일 전후로 신고·납부를 함께 처리하는 흐름이 자연스럽습니다.

세율의 기본 틀은 1주택자가 주택을 살 때를 기준으로 잡습니다. 취득가 6억 원 이하는 1.0퍼센트, 9억 원 초과는 3.0퍼센트, 그 사이 6억 초과 9억 이하 구간은 1퍼센트에서 3퍼센트로 가격에 비례해 올라가는 구조입니다. 여기에 지방교육세가 더해지고, 전용면적 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세 0.2퍼센트포인트가 가산됩니다. 주택 수가 많거나 조정대상지역이 얽히면 세율이 크게 뛰는 중과가 적용될 수 있습니다.

예를 들어 1주택자가 전용 84제곱미터, 7억 원짜리 아파트를 산다고 해 보겠습니다. 7억은 6억 초과 9억 이하 구간이라 누진식 '취득가액(억) 곱하기 2 나누기 3 빼기 3'을 적용하면 7 곱하기 2 나누기 3 빼기 3, 약 1.67퍼센트가 나옵니다. 7억 원의 약 1.67퍼센트는 대략 1,167만 원입니다. 전용면적이 85제곱미터 이하라 농어촌특별세는 붙지 않고, 여기에 지방교육세가 더해집니다. 정확한 세액은 취득세 계산기에 본인 조건을 넣어 확인하고, 세율 적용의 세부와 생애최초 감면·일시적 2주택 특례는 취득세 가이드를 참고하세요.

8단계. 전입신고·관리비 정산·장기수선충당금 환급

등기와 세금까지 마쳤다면 마무리 정리가 남습니다. 이사 후에는 주소지 관할 주민센터나 정부24에서 전입신고를 합니다. 자가에 직접 거주하는 경우에도 전입신고는 행정상 기본 절차이고, 각종 우편·고지서가 새 주소로 연결되도록 하는 출발점이 됩니다. 한 가지 더, 수도권·규제지역 주담대를 받았다면 실행 후 6개월 이내 전입의무가 걸려 있으므로 해당된다면 기한을 넘기지 않도록 챙겨야 합니다.

잔금일을 기준으로 관리비와 공과금을 정산합니다. 전기·수도·가스·관리비를 잔금일 직전까지는 매도인이, 그 이후는 매수인이 부담하는 식으로 나눕니다. 관리사무소에 잔금일 기준 정산을 미리 요청해 두면 깔끔합니다.

매수자가 챙겨야 할 비용 한눈에

매매가만 준비하면 끝이라고 생각하면 잔금일에 당황합니다. 본체 가격 외에 따로 나가는 현금이 적지 않습니다. 크게 네 갈래로 나눠 미리 잡아 두면 자금계획이 흔들리지 않습니다.

중개보수는 거래금액 구간별로 상한 요율이 정해져 있고, 그 한도 안에서 협의합니다. 산정 방식과 구간은 중개보수의 기본과 중개보수 계산기에서 확인할 수 있습니다. 취득세·법무비용·이사비까지 더하면 매매가의 수 퍼센트가 부대비용으로 빠지는 경우가 많으니, 처음부터 '매매가 + 부대비용'을 한 묶음으로 잡아 두는 편이 좋습니다. 예산을 거꾸로 잡아 매물 범위를 보고 싶다면 예산으로 매물 찾기도 활용할 수 있습니다.

함께 보면 좋은 도구와 가이드

자금 한도부터 점검하려면 LTV·DSR 한도 계산기로 대출 가능액을 가늠하고, 후보 매물이 정해지면 매물 가격 체크와 실거래가 조회로 가격의 타당성을 검증하세요. 계약 단계에서는 등기부등본 읽는 법으로 권리관계를 직접 확인하고, 계약 전 가격 점검법으로 마지막 점검을 하면 됩니다.

세금·비용 쪽은 취득세 계산기와 취득세 가이드, 그리고 중개보수의 기본으로 따로 깊게 다룹니다. 매수와 함께 보유·처분 단계까지 그려 두고 싶다면 보유세 가이드와 양도소득세 가이드도 함께 살펴보면 전체 그림이 잡힙니다.