산출 방법 (Methodology)

1. 데이터 출처와 현재 상태

현재 화면에 표시되는 매물·단지·실거래가는 모두 서비스 구조를 보여 주기 위한 샘플(데모) 데이터입니다. 특정 실재 단지의 실제 시세를 의미하지 않습니다. 향후 국토교통부 실거래가 공개시스템(공공데이터포털)과 연동해 실제 매매·전월세 실거래가를 제공할 수 있도록 서버 측 연동 모듈을 준비해 두었습니다. 공공 API 키는 서버에서만 사용하며 브라우저에 노출하지 않습니다.

2. 매물 데이터 구조

매물은 출처와 신뢰 수준에 따라 구분되도록 설계했습니다. 각 매물은 status(sample·verified·partner·archived)와 sourceType(sample·manual·public·partner)을 가지며, 화면에는 데이터 출처 배지로 표시됩니다. 지금은 모두 샘플이며, 이후 검증·제휴·직접등록 매물이 추가되어도 같은 구조를 유지합니다.

3. 가격 적정성 산정

• 비교군 선정: 동일 거래유형·주거유형을 기준으로, 같은 단지(우선) 또는 같은 동의 거래 중 전용면적이 ±15% 이내인 거래를 모읍니다.
• 비교 기준가: 선정된 거래 금액의 평균을 사용합니다.
• 판정: 호가가 기준가 대비 −5% 이하이면 ‘저렴’, +7% 이상이면 ‘비쌈(주의)’, 그 사이는 ‘보통’으로 분류합니다.
• 데이터 부족: 비교 가능한 거래가 없으면 판단을 보류하고 ‘데이터 부족’으로 표시합니다.

임계값(−5%/+7%)은 보수적으로 설정한 참고 기준이며, 층·향·리모델링 등 개별 요인은 반영하지 않습니다.

4. 전세 위험 산정

• 노출 비율 = (보증금 + 선순위 채권) ÷ 기준 매매가를 핵심 지표로 사용합니다. 기준 매매가는 최근 실거래가를 우선 사용합니다.
• 비율 구간: 60% 미만 ‘낮음’, 60–70% ‘보통’, 70–80% ‘주의’, 80% 이상 ‘높음’으로 분류합니다.
• 안전선(80%)을 초과하는 금액을 별도로 추정해 보여 줍니다.
• 기준가나 보증금이 없으면 ‘데이터 부족’으로 표시합니다.

5. 계산기 산식 요약

• 중개보수: 주택 상한요율표(2021.10.19 개정)를 적용하며, 월세는 보증금+(월세×100), 5천만원 미만이면 보증금+(월세×70)으로 환산합니다.
• 취득세: 1주택 표준세율(1~3%)에 지방교육세, 85㎡ 초과 시 농어촌특별세(0.2%)를 더합니다. 다주택 중과·감면은 미반영입니다.
• LTV·DSR: LTV 한도와 DSR 기반 한도(원리금균등) 중 작은 값을 제시합니다. 스트레스 DSR·규제지역 차등은 미반영입니다.

6. 한계

• 공공 실거래가는 신고 시점 차이로 지연되거나 누락될 수 있습니다.
• 모든 계산은 복잡한 현실을 단순화한 참고용 추정입니다.
• 개별 매물의 상태·권리관계·특수 사정은 반영하지 못합니다.

7. 업데이트 정책

산정 기준이나 요율표가 바뀌면 이 페이지와 각 도구의 ‘마지막 업데이트’ 날짜를 함께 갱신합니다. 오류를 발견하면 문의하기로 알려 주세요.