산출 방법 (Methodology)

1. 데이터 출처와 현재 상태

실거래가(아파트 매매·전·월세)는 국토교통부 실거래가 공개시스템(공공데이터포털) API와 서버에서 연동되어 실데이터로 제공됩니다. 단지 페이지의 구조 정보(동수·층수·세대수·준공)는 건축물대장(건축HUB) 공개 데이터를, 지도와 주변 입지는 카카오 로컬 데이터를 사용합니다. 공공 API 키는 서버에서만 사용하며 브라우저에 노출하지 않습니다.

실거래가·단지 구조·지도·전세가율 등 핵심 데이터는 평상시 위 공공 API에서 받아 표시합니다. 다만 공공 API가 점검·지연될 때는 그 값을 임의의 예시로 채우지 않고, 화면(전역 안내 배너와 해당 영역)에 ‘미연동·지연’ 상태를 그대로 안내합니다. 직전에 정상 응답을 받아 둔 경우에는 시점을 밝혀 ‘최근 확보분’으로 보여 줄 수 있습니다. ‘샘플’ 데이터는 API 키가 설정되지 않은 로컬·미승인 환경에서만 ‘샘플’ 배지를 달아 노출합니다(운영 환경에서는 장애 시에도 샘플로 대체하지 않습니다).

2. 데이터 출처·상태 표시

화면의 수치는 출처와 상태에 따라 배지로 구분됩니다. 국토교통부 실거래가에서 직접 조회한 값은 ‘라이브 · 국토교통부 실거래가’, 제공처 점검 중 직전 확보분을 보여 줄 때는 ‘최근 확보분 · 제공처 점검 중’, 공공 API 장애로 불러오지 못할 때는 ‘미연동’, API 키가 설정되지 않은 환경의 예시는 ‘샘플’로 표시합니다. 단지 구조 정보는 건축물대장 기준임을 함께 안내합니다.

3. 가격 적정성 산정

• 비교군 선정: 동일 거래유형·주거유형을 기준으로, 같은 단지(우선) 또는 같은 동의 거래 중 전용면적이 ±15% 이내인 거래를 모읍니다.
• 비교 기준가: 선정된 거래 금액의 평균을 사용합니다.
• 판정: 호가가 기준가 대비 −5% 이하이면 ‘저렴’, +7% 이상이면 ‘비쌈(주의)’, 그 사이는 ‘보통’으로 분류합니다.
• 데이터 부족: 비교 가능한 거래가 없으면 판단을 보류하고 ‘데이터 부족’으로 표시합니다.

임계값(−5%/+7%)은 보수적으로 설정한 참고 기준이며, 층·향·리모델링 등 개별 요인은 반영하지 않습니다.

4. 전세 위험 산정

• 노출 비율 = (보증금 + 선순위 채권) ÷ 기준 매매가를 핵심 지표로 사용합니다. 기준 매매가는 최근 실거래가를 우선 사용합니다.
• 비율 구간: 60% 미만 ‘낮음’, 60–70% ‘보통’, 70–80% ‘주의’, 80% 이상 ‘높음’으로 분류합니다.
• 안전선(80%)을 초과하는 금액을 별도로 추정해 보여 줍니다.
• 전세가율 = 전세 보증금 ÷ 매매가. 단지 페이지에서는 최근 4개월 전세 보증금 중위가를 매매 중위가로 나눈 값을 참고로 제공합니다(전용면적 구성에 따라 달라질 수 있어 참고용).
• 기준가나 보증금이 없으면 ‘데이터 부족’으로 표시합니다.

5. 계산기 산식 요약

• 중개보수: 주택 상한요율표(2021.10.19 개정)를 적용하며, 월세는 보증금+(월세×100), 5천만원 미만이면 보증금+(월세×70)으로 환산합니다.
• 취득세: 1주택 표준세율(1~3%)에 지방교육세, 85㎡ 초과 시 농어촌특별세(0.2%)를 더합니다. 다주택 중과·감면은 미반영입니다.
• LTV·DSR: 대출 한도는 ① LTV 한도(담보가 × LTV%)와 ② DSR 한도 중 작은 값으로 제시합니다. DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이며, 월 상환액은 원리금균등 상환식 M = P·r·(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1) (P=원금, r=월이자율, n=총 개월수)로 계산합니다. 스트레스 DSR·규제지역 차등·기존 대출 합산은 미반영입니다.

6. 한계

• 공공 실거래가는 신고 시점 차이로 지연되거나 누락될 수 있습니다.
• 모든 계산은 복잡한 현실을 단순화한 참고용 추정입니다.
• 개별 매물의 상태·권리관계·특수 사정은 반영하지 못합니다.

7. 업데이트 정책

산정 기준이나 요율표가 바뀌면 이 페이지와 각 도구의 ‘마지막 업데이트’ 날짜를 함께 갱신합니다. 오류를 발견하면 문의하기로 알려 주세요.