중개보수(중개수수료) 계산기

중개보수 계산기의 결과는 '내가 낼 수수료'가 아니라 '법이 정한 최대치'다. 공인중개사법 시행규칙은 주택 거래를 6개 금액 구간으로 나누고 구간마다 상한요율과 한도액을 정해 둔다. 이 도구는 그 6구간 요율표(2021.10.19 개정)를 매매·임대차 각각 전부 구현하고, 입력한 거래금액이 어느 구간에 떨어지는지 자동 판별해 요율을 적용한 뒤 한도액 초과 여부까지 따진다. 즉 화면의 '상한 중개보수'는 협상의 천장이지 청구서가 아니다. 실제 지불액은 이 천장 아래에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의로 정한다.

한도액이 요율보다 먼저 막는 구간이 있다

낮은 두 구간에는 한도액(cap) 이 걸려 있어 요율로 곱한 값과 한도액 중 작은 쪽이 최종 상한이 된다. 도구는 `요율계산액 = 거래금액 × 요율`을 먼저 구하고, 그 값이 한도액을 넘으면 한도액으로 깎는다. 예를 들어 매매 1억 5천만원은 '5천만~2억' 구간이라 요율 0.5%로 계산하면 75만원, 한도 80만원을 넘지 않으니 그대로 75만원이 상한이다. 반대로 같은 구간에서 2억 가까이 가면 0.5%만 적용해도 100만원이 나오지만 한도 80만원에서 잘린다. 한도액이 없는 2억 이상 구간부터는 순수하게 요율만으로 천장이 정해진다.

월세는 보증금과 월세를 하나의 거래금액으로 환산해 구간을 정한다. 환산식은 `보증금 + 월세 × 100`이고, 이렇게 나온 값이 5천만원 미만이면 다시 `보증금 + 월세 × 70`으로 재계산한다(소액 월세에 과도한 보수가 매겨지지 않게 하는 장치). 워크드 예시 — 보증금 500만·월세 30만이면 1차 환산은 500만 + 30만×100 = 3,500만으로 5천만 미만, 따라서 2차로 500만 + 30만×70 = 2,600만이 거래금액이 된다. 이 값은 임대차 '5천만 미만' 구간이라 요율 0.5%·한도 20만원이 적용되고, 2,600만 × 0.5% = 13만원이 20만원을 넘지 않으니 상한은 13만원이다. 보증금 1천만·월세 50만이면 환산 6천만(재계산 없음) → '5천만~1억' 구간 0.4%·한도 30만 → 6천만 × 0.4% = 24만원이 그대로 상한이다.

이 계산기가 일반 요율표와 다른 점

• 구간 자동 판별: 금액을 넣으면 6구간 중 어디에 속하는지(`이상/미만` 경계로) 자동으로 골라 요율을 적용한다. 표를 보고 직접 줄을 찾을 필요가 없다.
• 한도액 적용 여부 표시: 요율로 계산한 값이 한도액을 넘겨 한도가 실제로 작동했는지를 결과에 명시한다. '한도가 깎았는가'를 알면 협상 여지가 보인다.
• 월세 환산의 5천만 분기 구현: 단순 ×100이 아니라 5천만 미만일 때 ×70 재계산까지 그대로 반영해, 소액 월세 보수를 정확히 낮춘다.
• 매매·임대차 분리: 같은 6구간이라도 매매와 임대차는 요율·한도가 전부 다르다(예: 2억~6억대 매매 0.4% vs 임대차 0.3%). 거래 유형을 바꾸면 요율표 자체가 교체된다.

상한의 구조와 협의 전략을 더 알고 싶다면 중개보수의 기본 가이드를, 매매·임대차 6구간 요율과 한도액 전체는 중개보수 요율표에서 확인한다. 그리고 보수의 협상력은 결국 가격 정보에서 나온다 — 같은 단지·생활권의 실거래가와 지역 시세를 먼저 잡아 두면, 상한이라는 천장 아래에서 어디까지 깎을지 판단할 근거가 생긴다.