전세 위험 체크

전세가율 하나만 보면 위험을 절반만 본 것이다. 보증금이 매매가의 60%여도, 그 집에 이미 근저당 2억이 잡혀 있으면 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 가져가는 돈이 따로 있다. 이 도구가 계산하는 건 '전세가율'이 아니라 노출 비율 — 보증금에 선순위 채권까지 더한 합계가 집값에서 차지하는 비중이다. 즉 '집이 경매로 팔렸을 때, 나보다 앞선 권리와 내 보증금을 합치면 집값을 얼마나 잠식하는가'를 본다. 일반 전세가율 계산기가 보증금÷매매가만 보는 것과 결정적으로 다른 지점이다.

기준가를 무엇으로 잡느냐가 결과를 가른다. 이 도구는 최근 실거래 매매가를 1순위로 쓰고, 그게 없을 때만 추정 매매가를 보조로 쓴다. 빌라·오피스텔에서 깡통전세 사기가 집중되는 이유가 바로 이 기준가 조작이다 — 매매 사례가 드문 신축 빌라는 '감정가'나 '분양가'를 부풀려 전세가율이 낮아 보이게 만든다. 그래서 추정 매매가가 아니라 전·월세·매매 실거래가에서 같은 단지·인근의 실제 거래 기록을 기준가로 넣어야 노출 비율이 정직해진다. 추정가밖에 없다면, 그 숫자 자체를 의심해야 한다.

편집팀이 직접 한 건 넣어 봤습니다 — 안전선을 넘기는 순간. 글로만 보면 와닿지 않아, 가상의 빌라 한 채를 잡아 화면에 그대로 입력해 봤다. 보증금 5억, 등기부상 선순위 근저당(채권최고액) 2.5억, 최근 실거래 매매가 9억. 입력값과 산출 결과는 이렇다.

• 노출 비율을 먼저 본다, 전세가율이 아니라. 전세가율이 낮아도 노출 비율이 80%를 넘으면 등급은 '높음'이다.
• 선순위 채권은 채권최고액으로 넣는다. 등기부등본의 근저당 '채권최고액'(보통 원금의 110~130%) 합계를 입력해야 보수적으로 잡힌다. 원금만 넣으면 위험을 과소평가한다.
• 빌라·오피스텔·단독은 한 단계 더 보수적으로. 아파트가 아닌 유형을 고르면 도구가 환금성·시세 산정 난이도를 반영한 체크리스트 항목을 자동으로 추가한다. 같은 노출 비율이라도 경매 낙찰가율이 낮아 실제 회수액은 더 줄어든다.
• 초과 추정액이 양수면 그 금액만큼이 '맨몸 노출' 구간이다. 보증보험이나 선순위 정리 없이는 메우기 어렵다.

노출 비율 등급이 '주의'·'높음'으로 나왔다면 가장 확실한 방어선은 보증금 반환보증이다. 가입 요건과 한도는 전세보증보험 기준표에서, 상품별 차이와 신청 절차는 전세보증금 반환보증 가이드에서 확인한다. 계약 전 등기부·확정일자·체납 점검 순서는 전세 위험 체크리스트에 단계별로 정리돼 있고, 기준가로 쓸 인근 실제 전·월세 거래는 전·월세 실거래가에서 바로 조회된다.