주택청약 기초: 청약통장·가점제·특별공급

청약 통장: 누가, 왜, 얼마씩

지금 새로 만들 수 있는 청약 통장은 주택청약종합저축 하나뿐입니다. 2009년부터 도입된 통장으로, 국민주택과 민영주택을 모두 노릴 수 있어 흔히 '만능 통장'이라 불립니다. 과거의 청약저축·청약예금·청약부금은 신규 가입이 막혔으니, 통장이 없다면 선택지를 고민할 필요 없이 종합저축에 가입하면 됩니다.

가입 자격에 제한이 없다는 점이 의외로 잘 안 알려져 있습니다. 나이 제한도, 무주택이어야 한다는 조건도 없습니다. 집이 있어도, 미성년자라도 가입은 가능합니다. 다만 통장을 일찍 만들수록 가입기간 점수가 쌓이므로, 당장 청약 계획이 없어도 미리 트는 사람이 많습니다.

월 납입액은 2만원부터 50만원까지 자유롭게 넣을 수 있습니다. 여기서 첫 번째 함정이 나옵니다. 국민주택 청약에서 인정되는 월 납입 한도는 오랫동안 10만원이었는데, 2024년 11월부터 월 25만원으로 상향됐습니다. 즉 국민주택을 노린다면 한 달에 50만원을 넣어도 인정은 25만원까지만 됩니다(2024년 11월 이전 분은 10만원 기준). 인정액과 인정 횟수가 곧 순위를 가르는 잣대이기 때문에, 국민주택 지향이라면 매달 빠짐없이 인정 한도를 채워 넣는 습관이 유리합니다.

국민주택 vs 민영주택: 당첨 방식이 다르다

청약은 어떤 종류의 집이냐에 따라 뽑는 규칙 자체가 갈립니다. 이 구분을 모르면 가점 관리도 헛돌 수 있습니다.

국민주택은 국가·지방자치단체·LH·SH 같은 공공이 짓는, 전용면적 85㎡ 이하의 주택입니다. 당첨은 순위순차제로 결정됩니다. 쉽게 말해 통장에 인정된 납입 금액과 납입 횟수가 많은 사람이 앞줄에 섭니다. 가점 84점은 여기서 쓰이지 않습니다. 그래서 국민주택을 노린다면 가점 계산보다 '꾸준히, 인정 한도까지' 넣는 성실 납입이 핵심입니다.

민영주택은 민간 건설사가 공급합니다. 여기서는 가점제와 추첨제가 함께 쓰입니다. 가점이 높으면 가점제 물량에서 유리하고, 가점이 낮아도 추첨제 물량에서 운으로 당첨될 여지가 있습니다. 가점제와 추첨제의 비율은 주택형과 규제지역 여부에 따라 달라지므로, 청약하려는 단지의 입주자 모집공고에서 해당 평형의 비율을 직접 확인해야 합니다. 사회초년생이나 무주택기간이 짧은 사람이라면 추첨 비중이 큰 평형을 함께 노리는 전략이 현실적입니다.

가점제 84점, 어떻게 구성되나

민영주택 가점제의 만점은 84점입니다. 세 항목으로 쪼개지는데, 배점이 가장 큰 쪽은 의외로 무주택기간이 아니라 부양가족수입니다.

무주택기간은 만 30세부터 셉니다. 다만 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 기산합니다. 30세가 안 됐고 미혼이라면 무주택기간 점수는 0점에서 출발한다는 뜻입니다. 부양가족으로 인정되는 범위는 배우자, 3년 이상 같은 세대에 등록된 직계존속(부모·조부모), 미혼인 직계비속(자녀) 등으로 한정됩니다. 단순히 주민등록상 같이 산다고 다 인정되는 것은 아닙니다.

직접 계산해 보겠습니다. 만 38세 무주택자가 배우자와 자녀 2명을 부양하고, 청약통장을 8년 전에 만들었다고 가정합니다. 무주택기간은 만 30세부터 8년이므로 1년 미만 2점에 7년치(2점씩 14점)를 더해 16점입니다. 부양가족은 배우자와 자녀 둘로 3명이므로 기본 5점에 15점을 더해 20점입니다. 통장 가입 8년이면 가입기간 점수는 대략 10점 안팎입니다. 합치면 46점 선이 됩니다. 인기 단지의 당첨 가점선은 이보다 훨씬 높게 형성되는 경우가 많아, 본인 점수가 어디쯤인지 가늠하는 작업이 먼저입니다.

1순위 요건과 예치금

청약은 1순위와 2순위로 나뉘고, 사실상 1순위 안에서 당락이 갈립니다. 1순위가 되려면 통장 가입기간, 납입 횟수, 그리고 민영주택이라면 지역·면적별 예치금 기준을 충족해야 합니다. 문제는 이 기준이 규제지역인지 아닌지, 수도권인지 비수도권인지에 따라 달라진다는 점입니다(아래는 2026년 기준이며 변동 가능).

• 투기과열지구·청약과열지역: 가입 후 2년 경과 + 납입 24회 이상. 더해 무주택 세대주여야 하고, 과거 5년 내 다른 청약 당첨 이력이 없어야 합니다.
• 수도권(비규제): 가입 후 1년 경과 + 납입 12회 이상.
• 수도권 외: 가입 후 6개월 경과 + 납입 6회 이상.

여기서 핵심은 '내가 청약하려는 단지가 규제지역(투기과열지구·청약과열지역)에 들어 있느냐'입니다. 규제지역으로 묶이면 1순위 요건이 가장 빡빡한 '가입 2년·24회'가 적용되기 때문입니다. 규제지역 범위는 정책에 따라 크게 바뀝니다. 2025년 10월 15일 대출수요 관리방안(10.15 대책)으로 서울 전역 25개 구와 경기 12곳이 규제지역으로 확대 지정됐고(적용일 2025년 10월 16일), 이는 그 이전의 '강남3구·용산 중심' 범위에서 크게 넓어진 것입니다. 다만 규제지역 지정은 국토교통부 주거정책심의위원회 결정으로 수시로 바뀌므로, 청약 직전에 단지 소재지가 현재 규제지역에 해당하는지 청약홈과 단지 모집공고 원문에서 다시 확인하세요(시행 시점 공식 출처 재확인).

같은 1순위 안에서도 경쟁이 붙으면 추가로 줄을 세웁니다. 국민주택은 3년 이상 무주택인 세대구성원에게 우선권을 주고, 그 안에서 납입 횟수·금액이 많은 순으로 가립니다. 민영주택은 앞서 본 가점제와 추첨제 비율에 따라 당첨자를 정합니다.

민영주택에는 예치금 요건이 하나 더 붙습니다. 청약 신청 시점에 통장에 일정 금액 이상이 들어 있어야 하고, 그 기준은 사는 지역과 신청 평형에 따라 다릅니다. 예를 들어 서울·부산에서 전용 85㎡ 이하에 청약하려면 300만원, 모든 면적에 도전하려면 1,500만원이 예치돼 있어야 합니다. 기타 광역시와 그 밖의 시·군은 면적별 문턱이 더 낮게 설정됩니다. 큰 평형을 노린다면 모집공고 전에 부족분을 한꺼번에 채워 넣어도 인정되니, 평형 결정과 예치금 확인을 함께 하면 됩니다.

규제지역 지정과 1순위 요건은 정부 정책에 따라 수시로 조정됩니다. 1순위 가입기간·납입횟수·예치금, 그리고 뒤에서 보는 가점제·추첨제 비율은 모두 단지 소재지의 규제지역 지정 여부에 연동되므로, 글에 적힌 숫자를 그대로 믿기보다 청약 직전에 단지 입주자 모집공고 원문과 청약홈에서 본인 지역의 최신 기준을 다시 확인하는 습관이 안전합니다(시행 시점 공식 출처 재확인). 당첨 이후 자금 한도가 궁금하다면 주택담보대출 한도 가이드도 미리 살펴 두면 도움이 됩니다.

특별공급: 일반 경쟁을 피하는 길

특별공급은 정책적으로 배려가 필요한 계층에게 일반공급과 분리된 별도 물량을 배정하는 제도입니다. 일반 가점 경쟁을 피해갈 수 있어, 자격이 된다면 가장 먼저 검토할 통로입니다. 다만 종류마다 소득·자산 요건과 배점 방식이 제각각입니다.

• 신혼부부: 혼인 7년 이내(예비 신혼 포함). 소득·자산 요건이 있고, 자녀 수와 청약통장 가입기간 등으로 배점합니다.
• 생애최초: 생애 처음으로 주택을 사는 무주택자 대상. 소득·자산 요건이 있으며 추첨 비중이 있는 점이 특징입니다.
• 다자녀가구: 미성년 자녀가 일정 수 이상인 가구 대상의 배점제로, 자녀 기준은 2023년부터 3자녀에서 2자녀 이상으로 완화됐습니다.
• 노부모부양: 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양 중인 무주택 세대주.
• 기관추천: 국가유공자, 장애인, 중소기업 근로자 등 해당 기관의 추천을 받아 신청.
• 신생아 특별·우선공급: 2024년 신설된 유형으로, 2세 미만 신생아가 있는 가구에 소득·자산 요건을 완화해 적용합니다.

특별공급은 한 사람이 평생 한 번만 당첨될 수 있다는 점, 그리고 유형별 소득·자산 기준선이 자주 손질된다는 점을 기억해 두면 됩니다. 본인이 두 유형에 걸쳐 자격이 된다 해도 청약은 한 번에 한 유형으로만 넣어야 하니, 당첨 가능성이 높은 쪽을 골라 집중하는 편이 낫습니다. 신생아 특별공급의 공급비율과 소득·자산 요건은 공공분양과 민간분양에서 다르게 적용되므로, 단지별 모집공고로 확인하는 과정이 필요합니다.

청약홈에서 하는 일과 부적격 주의

실제 청약은 한국부동산원이 운영하는 청약홈(applyhome.co.kr)에서 진행합니다. 신청 접수, 당첨 조회, 자격 확인이 모두 여기서 이뤄집니다. 청약 전에 청약홈에서 세대구성원 전원의 무주택 여부, 본인 통장 순위, 예상 가점을 미리 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 화면에서 제공하는 가점 계산 기능을 쓰면 착오를 크게 줄일 수 있습니다. 최근 모집공고가 난 분양 단지와 청약 일정은 분양·청약 정보에서 한눈에 모아 볼 수 있습니다.

당첨 그다음: 자금 계획과 관련 도구

당첨은 끝이 아니라 자금 마련의 시작입니다. 분양가에 더해 취득세 같은 부대비용이 따라오고, 잔금은 대부분 대출로 메웁니다. 내가 감당할 수 있는 가격대인지 먼저 가늠하려면 예산으로 매물 찾기로 소득과 자기자본 기준의 한계선을 잡아 보면 도움이 됩니다.

대출 한도는 LTV와 DSR 두 규제로 동시에 묶입니다. 분양가의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있는지, 소득 대비 상환 부담이 어디까지 허용되는지는 주택담보대출 한도 가이드에서, 취득 단계에서 내는 세금은 취득세 가이드에서 구체적으로 따져 볼 수 있습니다. 제도는 신청·계약 시점에 다시 바뀔 수 있으니, 이 글은 큰 틀을 잡는 용도로 보고 세부 수치는 청약홈 등 공식 창구에서 확인하시기 바랍니다.