취득세 계산기

취득세 계산기에 가격을 넣으면 나오는 숫자는 '집을 사는 순간 한 번 내는 세금이 얼마인가'를 1주택 표준세율로 답한다. 그러나 '내가 실제로 낼 세금'은 답하지 않는다. 그 둘을 가르는 건 보유 주택 수와 지역 규제다. 이 도구는 취득가액과 전용면적 두 값으로 취득세 본세 + 지방교육세 + 농어촌특별세를 합산하고 실효세율까지 뽑되, 다주택 중과·감면·조정대상지역은 의도적으로 빼고 '경고'만 띄운다. 즉 여기 나온 합계는 '1주택자가 비규제 상태에서 살 때의 바닥값'이라고 읽어야 한다.

핵심은 6억~9억 구간의 처리다. 시중 계산기 상당수가 이 구간을 '2%' 하나로 뭉개지만, 이 도구는 지방세법의 누진 공식 (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100을 직접 구현해 1%에서 3%까지 가액에 따라 선형으로 올라가는 세율을 그대로 계산한다. 7억과 8억의 세율이 다르게 나오는 이유가 이것이다.

공식을 한 케이스로 끝까지 돌려보면 이렇다. 취득가액 8억원, 전용 85㎡ 초과, 1주택을 넣으면 — 8억은 6억~9억 구간이므로 누진 공식이 돈다. (800,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 − 3) ÷ 100 = (5.333 − 3) ÷ 100 = 2.33%. 본세 = 8억 × 2.33% = 약 1,866만원. 지방교육세 = 본세 × 10% = 약 186만원. 농특세(85㎡ 초과) = 8억 × 0.2% = 160만원. 합계 약 2,213만원, 실효세율 약 2.77%. 같은 8억이라도 85㎡ 이하라면 농특세 160만원이 빠져 합계 약 2,053만원, 실효 2.57%로 내려간다. 면적 한 칸이 200만원 가까이 가른다.

반대로 같은 집을 2주택으로 사면 이 합계는 무의미해진다. 보유 주택 수를 '2주택 이상'으로 고르면 계산기는 숫자를 바꾸지 않고 중과 경고만 띄운다. 조정대상지역에서 2주택은 8%, 3주택 이상·법인은 12% 중과가 붙어, 위 1주택 2.33%와는 자릿수가 달라진다. 이 도구가 중과를 '계산'하지 않고 '경고'만 하는 건, 중과율이 지역 규제 고시·보유 시점·일시적 2주택 특례에 따라 갈려 단일 입력값으로 못 박을 수 없기 때문이다.

• 6억·9억 경계에 걸쳐 있으면 가격 협상 1천만원이 세율 구간을 바꿀 수 있다 — 누진 공식이 적용되는 6억~9억 안에서는 가액이 오를수록 세율 자체가 오른다.
• 전용면적 85㎡는 분양면적이 아니다. 농특세 0.2% 부과 기준은 전용면적이며, 흔히 말하는 '34평'은 전용 84㎡대라 대개 비과세 쪽이다 — 경계 평형이면 등기부상 전용면적을 확인하고 칸을 고른다.
• 합계의 실효세율은 단일 세율이 아니다. 본세 + 교육세 + 농특세를 모두 더한 값이라, 85㎡ 초과 9억 초과 1주택이면 실효 약 3.5%까지 올라간다(3% + 0.3% + 0.2%).
• 생애최초·신혼부부 감면은 미반영. 요건을 충족하면 실제 세액은 이 추정치보다 낮아진다 — 감면 한도와 소득·가격 요건은 별도로 따져야 한다.

세율표 전체와 구간별 실효세율은 취득세 기준표에서, 신고 기한·감면 요건·다주택 중과 구조까지 글로 풀어본 건 취득세 완전정리에서 정리했다. 내가 사려는 단지의 실제 거래가가 어느 구간에 걸리는지는 실거래가 조회로 확인한 뒤 그 금액을 위 계산기에 넣으면, 같은 평형이라도 6억·9억 경계에서 세 부담이 어떻게 갈리는지 바로 보인다.