건축물대장 보는 법: 위반건축물·면적·용도 확인

건축물대장이 답하는 질문

등기부등본이 '누가 소유하고 어떤 빚이 걸려 있는가'를 알려준다면, 건축물대장은 '이 건물이 어떤 건물인가'를 알려줍니다. 면적이 몇 제곱미터인지, 용도가 주택인지 상가인지, 몇 층까지 적법하게 지어졌는지, 언제 사용승인을 받았는지가 한 장에 정리돼 있습니다. 두 서류는 역할이 겹치지 않으므로 한쪽만 보면 절반만 본 셈입니다.

특히 위반건축물 여부는 등기부에는 나오지 않고 건축물대장에만 표시됩니다. 옥탑을 방으로 개조했거나, 베란다를 터서 면적을 늘렸거나, 근린생활시설을 주택으로 쪼갠 경우가 모두 여기서 드러납니다. 계약 직전 등기부등본 보는 법으로 권리관계를 보고, 건축물대장으로 건물 자체를 검증하는 두 단계가 기본기입니다.

어디서 떼는가: 정부24와 세움터

건축물대장은 정부24(gov.kr)와 건축행정시스템 세움터(EAIS, eais.go.kr)에서 발급·열람할 수 있습니다. 2025년 기준 인터넷 발급은 무료입니다. 등기부등본이 열람 700원, 발급 1,000원 안팎의 수수료가 붙는 것과 달리 건축물대장은 비용 부담 없이 여러 번 확인할 수 있다는 점이 실무에서 유용합니다.

발급 화면에서 주소를 넣으면 일반인지 집합인지, 표제부인지 전유부인지를 고르게 됩니다. 여기서 종류를 잘못 고르면 정작 필요한 정보가 빠진 서류가 나옵니다. 아파트나 빌라의 한 호실을 확인하려는데 표제부만 떼면 건물 전체 정보만 보이고 내 집의 전용면적은 보이지 않습니다. 아래에서 그 구분을 정리합니다.

일반건축물대장 vs 집합건축물대장

건축물대장은 크게 두 종류입니다. 단독주택·다가구주택처럼 한 동·한 필지를 통째로 한 사람이 소유하는 건물은 일반건축물대장에 기재됩니다. 반면 아파트·다세대·연립처럼 호실마다 주인이 다른 구분소유 건물은 집합건축물대장으로 관리되고, 이건 다시 건물 전체를 보여주는 표제부와 개별 호실을 보여주는 전유부로 나뉩니다.

헷갈리기 쉬운 지점이 다가구와 다세대입니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유로, 호수별로 등기가 따로 없습니다. 그래서 일반건축물대장이 나옵니다. 다세대주택은 호실별로 등기가 분리된 구분소유라 집합건축물대장이 나옵니다. 겉모습은 비슷한 빌라여도 대장 종류가 다르며, 이는 권리관계와 전세 위험 판단에도 영향을 줍니다.

가장 먼저 볼 것: 위반건축물 표기

건축물대장을 펼치면 상단부터 봐야 합니다. 건축법을 위반해 시정명령을 받은 건물은 대장 위쪽에 '위반건축물'이라고 표기됩니다. 흔히 노란 딱지로 불리는 그 표시입니다. 표기가 있으면 어떤 부분이 위반인지, 위반 면적이 얼마인지도 함께 적히는 경우가 많습니다.

이 표기는 단순한 흠집이 아닙니다. 시정될 때까지 건축법 제79조에 따라 이행강제금이 매년 반복 부과될 수 있습니다. 부담의 주체는 원칙적으로 소유자지만, 매수인이 그 부담을 떠안게 되거나 매도 협상에서 변수로 작용합니다. 임차인에게도 무관하지 않습니다. 위반 부분에 해당하는 공간에는 전입신고나 확정일자가 제한될 수 있고, 그러면 대항력과 우선변제권 확보가 흔들립니다.

주용도: 근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우

대장에는 건물의 '주용도'가 적혀 있습니다. 단독주택, 공동주택, 제1·2종 근린생활시설 같은 식입니다. 문제는 서류상 용도가 근린생활시설(상가·사무실 등)인데 실제로는 방을 만들어 주거로 쓰는 집입니다. 이른바 근생빌라, 근생 오피스텔로 불리는 형태입니다.

겉으로는 멀쩡한 빌라처럼 보여도 주용도가 근린생활시설이면 주택이 아닌 건물에 사는 셈이라 여러 불이익이 따라옵니다. 주택용 담보대출이나 전세자금대출에서 불리하고, 청약 때 무주택으로 인정받는지 여부가 달라질 수 있으며, 용도와 다른 사용 자체가 위반건축물로 적발될 소지가 있습니다. 광고가 '풀옵션 신축 빌라'라고 해도 대장에서 주용도가 주거시설로 적혀 있는지 반드시 대조해야 합니다.

면적·층수·사용승인일 읽기

건축물대장에는 면적이 여러 개 등장합니다. 전용면적은 내가 독점적으로 쓰는 공간, 연면적은 건물 각 층 바닥면적을 모두 더한 값입니다. 세금과 청약, 대장 기재의 기준은 전용면적입니다. 반면 분양·중개 광고에서 말하는 '몇 평'은 전용면적에 계단·복도 같은 공용면적을 더한 공급면적인 경우가 대부분입니다. 같은 집을 두고 광고는 더 넓게, 대장은 더 좁게 보이는 이유가 여기에 있습니다.

층수와 사용승인일도 함께 봅니다. 사용승인일은 건물이 적법하게 완공돼 사용 허가를 받은 날로, 건물의 실제 나이를 가늠하는 기준입니다. 광고의 '신축'이 모호할 때 사용승인일을 보면 준공 시점이 분명해집니다. 또한 대장에 적힌 층수·세대수와 현장이 다르다면, 예컨대 4층으로 허가받은 건물에 5층이 올라가 있다면 그 추가분이 위반 부분일 가능성이 큽니다.

등기부·실거래가와 면적 기준 맞추기

세 서류를 나란히 놓고 같은 칸끼리 맞춰 보는 작업이 핵심입니다. 건축물대장의 전용면적과 등기부등본 표제부에 적힌 면적이 일치하는지 보고, 둘이 다르면 증축·용도변경 이력이 누락됐거나 위반 부분이 있다는 의심을 해야 합니다. 소유자 이름은 등기부 갑구가 기준이고, 대장의 소유자란은 참고용입니다.

시세 비교도 면적 기준을 맞춰야 의미가 있습니다. 실거래가 자료는 전용면적 기준으로 신고되므로, 광고의 공급면적 평수가 아니라 대장의 전용면적으로 단위면적당 가격을 계산해야 옆 단지와 제대로 견줄 수 있습니다. 실거래 신고 자료를 읽는 법은 실거래가 읽는 법에 따로 정리해 두었습니다. 지역 단위 시세 흐름이 궁금하다면 지역 정보에서 동네별 거래 동향을 함께 보는 편이 좋습니다.

빌라·다세대에서 특히 중요한 이유

아파트는 거래가 잦고 단지별 시세가 비교적 투명해 위반·면적 문제가 드뭅니다. 빌라·다세대는 사정이 다릅니다. 거래 건수가 적어 적정 시세를 잡기 어렵고, 신축 분양가가 부풀려지기 쉬우며, 옥탑·근생·불법 증축 같은 위반 사례도 상대적으로 잦습니다. 시세가 불투명하다는 점과 위반이 잦다는 점이 겹치면, 보증금이 매매가에 육박하는 깡통 위험으로 직결됩니다.

그래서 빌라 전세를 앞두고 있다면 건축물대장 확인은 선택이 아니라 필수에 가깝습니다. 위반건축물 표기와 근생 여부를 먼저 걸러내고, 전용면적으로 시세를 다시 계산한 뒤, 권리관계까지 교차 검증하는 흐름을 권합니다. 보증금이 위험 수위인지 가늠하려면 전세 위험 체크로 매매가 대비 보증금 비율을 먼저 확인해 보는 방법이 있습니다.

함께 보면 좋은 도구와 가이드

건축물대장은 단독으로 쓰기보다 권리·가격 자료와 묶어 볼 때 진가가 납니다. 건물 상태는 건축물대장으로, 소유권과 근저당 같은 권리는 등기부등본 보는 법으로 확인하고, 적정 가격은 실거래가와 실거래가 읽는 법으로 맞춰 보는 3종 세트가 계약 전 기본 점검입니다.

전세 계약이라면 전세 위험 체크로 보증금 비율을, 매매라면 매물 가격 체크로 호가의 적정성을 가늠해 볼 수 있습니다. 제도와 요율이 자주 바뀌는 항목은 기준 시점을 확인할 수 있도록 기준표 허브에 모아 두었으니, 신청·계약 시점에 한 번 더 대조하길 권합니다.