매물 가격 체크

호가는 파는 쪽이 부른 숫자고, 실거래가는 시장이 실제로 체결한 숫자다. 이 둘의 간격이 곧 '비싼가 싼가'다. 매물 가격 체크는 입력한 두 값을 빼서 끝내는 일반 계산기가 아니라, 같은 단지·같은 면적의 실거래 레코드를 골라 기준가를 직접 만들고 거기에 호가를 견주는 엔진이다. 핵심은 비교 대상을 어떻게 추리고, 어느 간격부터 '비쌈'으로 끊느냐 — 이 두 가지가 결과의 전부를 결정한다.

이 숫자가 말하는 것과 말하지 않는 것

비교 대상을 고르는 방식 — 이 도구의 핵심

기준가를 직접 입력하지 않고 사이트 실거래 레코드에서 자동으로 뽑을 때, 엔진은 다음 순서로 비교군을 좁힌다. 아무 거래나 평균 내지 않는다.

1. 거래유형·물건유형 일치 — 매매는 매매끼리, 전세는 전세끼리, 같은 물건유형(예: 아파트)끼리만 묶는다. 매매가에 전세 보증금을 섞지 않는다.
2. 같은 단지 우선 — 단지명이 일치하는 거래가 하나라도 있으면 그것만으로 비교군을 만든다. 단지가 같으면 입지·연식·브랜드가 통제되기 때문이다.
3. 없으면 같은 동(洞)으로 확장 — 같은 단지 거래가 없을 때만 같은 동의 동일 유형 거래로 넓힌다.
4. 전용면적 ±15% 필터 — 비교군 안에서 내 전용면적의 ±15% 안에 드는 거래만 남긴다. 단, 이 필터를 적용했을 때 한 건이라도 남을 때만 적용한다. 다 걸러지면 면적 필터를 건너뛰고 단지/동 비교군을 그대로 쓴다.
5. 평균 — 살아남은 거래들의 가격을 평균해 기준가로 삼는다. 월세 거래는 보증금으로 환산한 값을 평균에 넣는다.

월세 환산이 특히 다르다. 월세 거래는 보증금 + 월세×100으로 환산하되, 그 값이 5,000만원 미만이면 보증금 + 월세×70으로 다시 계산한다. 소액 월세 구간에서 ×100 환산이 보증금 위주 물건을 과대평가하는 걸 막는 장치다. 그래서 전세 보증금과 월세 환산가가 한 평균에 섞여도 단위가 어긋나지 않는다.

편집팀이 직접 한 건 넣어 봤습니다

계산기를 공식으로만 설명하면 결국 남의 일처럼 읽힌다. 그래서 가상의 매물 하나를 잡아 화면에 그대로 입력해 봤다. 같은 단지·같은 전용 84㎡대 매물을 본다고 하자 — 입력값과 산출 결과는 이렇다.

결과를 읽는 판단 기준

• '보통' 등급은 면죄부가 아니다 — -5%~+7% 사이 12%p 폭은 넓다. '보통'이라도 +6%면 협상 여지가, -4%면 매물 사정을 캐볼 여지가 있다.
• '저렴'은 곧바로 호재가 아니다 — 기준가보다 싸다는 건 급매·하자·권리 문제 같은 '이유'를 먼저 의심할 신호다.
• '비쌈'은 프리미엄의 정당성 검증 신호 — 로열층·남향·조망·풀수리로 +7%가 설명되면 비싼 게 아니라 다른 물건이다.
• '데이터 부족'이면 등급을 신뢰하지 마라 — 기준가가 비거나 0이면 판단을 보류한다. 비교 거래가 드문 단지의 흔한 결과다.
• 면적은 비교 대상 선정용이지 계산식엔 안 들어간다 — 입력한 전용면적은 ±15% 비교군을 추릴 때만 쓰이고, 비율 계산 자체엔 직접 들어가지 않는다.

더 깊게 보려면 계약 전 단계별 가격 점검 절차는 계약 전 가격 점검법에서, 실거래 레코드를 어떻게 읽고 어떤 거래를 기준가로 골라야 하는지는 실거래가 읽는 법에서 다룬다. 비교 기준가로 넣을 같은 단지·면적의 최근 체결가는 실거래가 조회에서 바로 확인할 수 있다.