전세사기 유형과 대응 방법

전세사기란 무엇인가

전세사기는 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 임차인을 속여 전세 계약을 맺고 보증금을 가로채는 행위입니다. 단순히 시세가 하락해 보증금 회수가 어려워진 깡통전세와 달리, 처음부터 기망(속임)이 있었다는 점이 핵심입니다. 실제로는 깡통전세 구조를 의도적으로 만들어 사기로 이어지는 경우가 많아, 둘을 함께 이해하는 것이 좋습니다.

대표적인 전세사기 수법

• 깡통전세·동시진행: 매매가와 전세가가 거의 같은(또는 전세가가 더 높은) 집을, 매매와 전세를 동시에 진행해 임차인의 보증금으로 잔금을 치르는 무자본 갭투자. 집값이 조금만 떨어져도 보증금 회수가 불가능해집니다.
• 신축 빌라 시세 부풀리기: 시세가 형성되지 않은 신축 빌라를 분양가·감정가를 부풀려 높은 전세가로 계약하게 한 뒤, 실제 가치는 보증금에 한참 못 미치는 경우.
• 신탁사기: 부동산이 신탁회사에 신탁된 상태인데, 신탁 동의 없이 위탁자(원소유자)와 계약. 이 경우 임차인은 적법한 임차인으로 인정받지 못해 보증금을 잃을 수 있습니다. 등기부의 신탁 등기 여부 확인이 필수입니다.
• 이중계약: 집주인 또는 대리인이 한 집을 여러 명과 계약하거나, 월세 계약을 전세로 속여 보증금을 가로채는 경우.
• 대리인·명의 사칭: 위임장·인감을 위조하거나, 보증금만 받고 잠적하는 ‘바지 임대인(명의만 빌려준 사람)’을 내세우는 경우.
• 임대인 변경(갭투기 매도): 계약 후 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 소유권을 넘겨, 만기에 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우.

계약 전: 이렇게 예방하세요

• 시세 확인 — 같은 단지·면적의 최근 실거래가로 적정 가격을 확인합니다. (실거래가 조회, 매물 가격 체크 활용)
• 전세가율·선순위 — 보증금이 매매가의 70~80%를 넘거나 선순위 채권이 많으면 위험 신호입니다. (전세 위험 체크 활용)
• 등기사항전부증명서 — 근저당권·가압류·압류·신탁 등기 여부를 직접 확인합니다.
• 건축물대장 — 위반건축물·실제 용도·면적을 확인합니다. (단지 페이지의 건축물대장 정보 활용)
• 임대인 세금 체납 — 미납 국세·지방세는 보증금보다 먼저 변제될 수 있으므로 ‘미납국세 열람’으로 확인합니다.
• 보증보험 가입 가능 여부 — 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지 미리 확인합니다. 가입이 안 되는 집은 그 자체가 위험 신호일 수 있습니다.

계약·잔금: 권리 확보

1. 등기부상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인합니다.
2. 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 입금하고, 대리인 계약 시 위임장·인감증명서를 확인합니다.
3. “잔금일 다음 날까지 새로운 근저당 등 권리변동을 하지 않는다”는 특약을 넣습니다.
4. 입주(점유)와 동시에 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받습니다. (대항력 + 우선변제권 확보)
5. 가능하면 전세보증금 반환보증에 가입하고 증빙을 보관합니다.

이 절차가 중요한 이유는 법이 권리 발생 시점을 하루 단위로 따지기 때문입니다. 대항력은 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기고(「주택임대차보호법」 제3조 제1항), 우선변제권은 여기에 확정일자를 더하면 확보됩니다(제3조의2 제2항). 하루만 늦어도 그 사이 설정된 근저당이 앞 순위가 될 수 있어, 잔금·전입신고·확정일자를 같은 날 마치는 것이 안전합니다. 임대인의 체납 세금은 보증금보다 먼저 배당될 수 있는데, 2023년 4월부터는 「국세징수법」 제109조에 따라 보증금 1천만원을 넘는 계약이라면 계약 후 임대차가 시작되는 날까지는 임대인 동의 없이 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다(열람 사실은 임대인에게 통보). 경매로 넘어가더라도 소액임차인은 일정 금액을 가장 먼저 돌려받는 최우선변제를 받을 수 있으나, 그 금액 기준은 2023년 2월 개정 시행령에 따라 지역별로 다르고 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 적용되므로 본인 계약에 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵습니다.

이미 피해를 당했다면: 대응 절차

1. 증거 보전 — 계약서·입금내역·문자·통화 기록을 확보합니다.
2. 내용증명 발송 — 임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 청구합니다.
3. 임차권등기명령 신청 — 이사를 가야 한다면 먼저 신청해 대항력·우선변제권을 유지합니다.
4. 보증보험 청구 — 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구합니다.
5. 전세사기 피해자 결정 신청 — 요건에 해당하면 전세사기 피해지원을 신청해 경·공매 유예, 금융·주거 지원 등을 받을 수 있습니다.
6. 법률 지원 — 대한법률구조공단 등에서 무료 법률 상담· 소송 지원을 받을 수 있습니다.
7. 수사기관 신고 — 기망(속임) 정황이 있다면 경찰청 (112·경찰청 누리집)에 전세사기를 신고해 형사 절차를 함께 진행할 수 있습니다.

전세사기피해자 지원 특별법(피해 지원 제도)

피해가 개인의 노력만으로 회복되기 어렵다는 점 때문에 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 시행되어, 피해자로 결정되면 여러 지원을 받을 수 있습니다. 보증금 규모(일정 한도 이하), 다수의 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 우려, 임대인의 기망·반환 능력 부재 등의 요건을 심사해 전세사기피해자 또는 그에 준하는 지위를 결정하며, 신청은 거주지 시·도 또는 전세피해지원센터를 통해 접수합니다.

피해자로 결정되면 살던 집이 경매·공매로 넘어가더라도 경·공매 유예·정지를 신청하고, 그 집을 먼저 살 수 있는 우선매수권을 행사하거나 이를 LH에 양도해 공공임대로 계속 거주하는 길을 선택할 수 있습니다. 이와 함께 저리 대환·분할상환, 지방세 감면, 긴급주거 지원 등 금융·세제·주거 지원이 함께 제공됩니다. 다만 이 제도는 적용 기한과 요건·지원 범위가 개정에 따라 달라지는 한시법이므로, 신청 전에 아래 공식 창구에서 현재 기준을 반드시 확인하세요.

알아 두면 좋은 제도와 공식 자료

전세사기피해자 지원을 위한 특별법 등 관련 제도는 시행·개정과 적용 기한에 따라 수시로 바뀝니다. 계약·피해 시점에는 반드시 아래 공식 창구에서 최신 내용을 다시 확인하세요. 글 하단 ‘참고한 공식 자료’에 출처를 정리해 두었습니다.

• 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금 반환보증, 안심전세앱
• 국토교통부 — 전세사기 피해지원 정책·전세사기특별법 안내
• 대한법률구조공단 — 무료 법률상담·소송 지원
• 인터넷등기소 — 등기사항전부증명서 발급·열람, 신탁 등기 확인
• 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법·전세사기피해자 지원 특별법 원문
• 한국부동산원 — 부동산테크 시세·전세가율로 적정 보증금 가늠
• 경찰청 — 전세사기 신고·수사(112)

도구로 위험 미리 점검

계약 전이라면 전세 위험 체크리스트로 단계별 점검을 하고, 전세 위험 체크로 전세가율·선순위를 수치화해 보세요. 시세는 실거래가 조회에서 같은 지역·단지의 최근 거래로 확인할 수 있습니다.