전세 위험 체크리스트

왜 전세가 위험할 수 있나요

전세 사고의 핵심은 보증금 회수 여력입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 매각 대금에서 선순위 채권(은행 근저당 등)을 먼저 갚고 남은 금액으로 보증금을 돌려받게 되는데, 보증금과 선순위 채권의 합이 집값에 가까울수록 한 푼도 못 돌려받을 위험이 커집니다. 이런 상태를 흔히 깡통전세라고 부릅니다.

계약 전: 시세와 권리관계 확인

• 같은 단지·면적의 최근 실거래가로 적정 시세를 확인합니다. (매물 가격 체크 활용)
• 전세가율(보증금 ÷ 매매가)과 선순위 채권을 합쳐 위험을 가늠합니다. (전세 위험 체크 활용)
• 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급해 근저당권, 가압류, 압류, 신탁 등기 여부를 확인합니다.
• 건축물대장으로 위반건축물 여부, 실제 면적·용도를 확인합니다.
• 임대인의 국세·지방세 체납(미납국세 열람) 여부를 확인합니다.

계약 시: 계약서와 특약

• 등기부상 소유자와 계약 당사자(임대인)가 일치하는지 확인합니다.
• 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서, 신분증을 확인하고 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 입금합니다.
• “잔금일 다음 날까지 새로운 근저당 등 권리변동을 하지 않는다”는 특약을 넣는 것을 권장합니다.
• 전세보증금 반환보증 가입을 전제로 한다면, 가입 불가 시 계약 해제·보증금 반환이 가능하도록 특약을 검토합니다.

잔금·입주: 대항력과 우선변제권 확보

1. 잔금일에 등기부등본을 다시 열람해 권리변동이 없는지 재확인합니다.
2. 입주(점유)와 함께 즉시 전입신고를 합니다.
3. 임대차계약서에 확정일자를 받습니다.
4. 가능하면 전세보증금 반환보증에 가입하고, 증빙을 보관합니다.

대항력은 ‘전입신고 + 점유’를 한 다음 날 0시부터 발생합니다. 잔금일 당일에 임대인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞설 수 있으므로, 특약과 당일 등기 확인이 중요합니다.

다음 단계

체크리스트로 큰 위험을 걸렀다면, 계약서 작성 직전 점검 사항은 임대차 계약 전 확인사항 가이드에서 이어서 확인하세요. 보증금 위험도는 전세 위험 체크 도구로 수치로 가늠해 볼 수 있습니다.