예산으로 매물 찾기

대출 한도 계산기는 보통 '얼마까지 빌려준다'까지만 말하고 멈춘다. 이 도구는 거기서 한 발 더 나가 자기자본 + 빌릴 수 있는 돈으로 실제 살 수 있는 집값의 상한을 뽑는다. 핵심은 두 개의 서로 다른 벽을 동시에 세우고 더 낮은 쪽을 한도로 잡는다는 점이다. 하나는 담보가치(LTV)의 벽, 다른 하나는 소득 대비 상환능력(DSR)의 벽이다. 둘 중 어느 쪽이 당신의 예산을 묶고 있는지(binding constraint)를 가려주기 때문에, '돈을 더 모아야 하는지' 아니면 '소득·금리·기간을 손봐야 하는지'가 명확해진다.

DSR 벽은 단순한 비율 곱이 아니다. 코드는 연소득 × DSR ÷ 12에서 기존 대출 연 상환액(÷12)을 뺀 월 상환 가능액을 먼저 구하고, 이를 원리금균등 월부담 계수로 나눠 빌릴 수 있는 원금을 거꾸로 계산한다. 계수는 금리(r)와 개월수(n)로 `factor = r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)` 형태다. 그래서 같은 소득이라도 금리가 오르거나 기간이 짧아지면 계수가 커지고, 빌릴 수 있는 원금은 줄어든다. 기존 대출 연 상환액 입력칸이 바로 이 월 상환 가능액에서 차감되는 자리다.

워크드 예시(기본값 LTV 70·DSR 40·금리 4.5%·30년). 자기자본 3억, 연소득 7,000만, 기존 대출 0으로 넣어 보자. ① DSR 벽: 7,000만 × 40% = 연 2,800만 → 월 약 233만이 상환 가능액. 4.5%·30년 원리금균등 계수(약 0.00507)로 나누면 빌릴 수 있는 원금은 약 4억 6,000만. 여기에 자기자본을 더한 DSR 상한가는 약 7억 6,000만. ② LTV 벽: 3억 ÷ (1 − 0.70) = 10억. 둘 중 작은 값인 7억 6,000만이 매수 가능 상한이 되고, 한도 결정 요인은 소득(DSR)으로 뜬다. 이때 현금을 더 모아도 LTV 벽(10억)은 멀어서 효과가 작고, 소득을 올리거나 금리·기간을 손봐야 상한이 올라간다 — 도구가 'DSR이 묶고 있다'고 알려주는 이유다.

• 살 수 있는 최대 가격 = 두 벽 중 낮은 값. 이게 호가 협상의 천장이 아니라 '자금이 감당하는' 천장이다.
• 필요 대출(최대가 기준) = 최대 가격 − 자기자본. 실제로 일으켜야 할 대출 규모.
• DSR 기반 대출 한도 = 소득만으로 빌릴 수 있는 원금. LTV가 묶고 있을 땐 이 한도를 다 못 쓴다.
• 예상 월 상환액 = 필요 대출 × 원리금균등 계수. 매달 통장에서 빠지는 실제 금액의 근사치.

상한가가 나왔으면 그 숫자를 가공된 매물 카드가 아니라 실제 공공 데이터에 부딪혀 보는 게 이 도구의 마지막 단계다. 결과 아래 '다음 단계'는 실거래가 조회를 낮은 가격순으로 열어 이 예산대에서 실제 거래된 아파트를 보여주고, 지역별 대표가로 예산에 맞는 동네를 좁혀준다. 한도가 어떻게 정해지는지 더 파고들려면 주택담보대출 한도 가이드에서 LTV·DSR·스트레스 DSR의 실제 적용을, 계약까지의 흐름은 아파트 매매 절차에서 확인하면 된다.