중개보수의 기본: 요율표·협의·부가세까지

중개보수란 무엇인가

공인중개사가 매매·교환·임대차 계약을 중개하고 받는 대가가 중개보수예요. 흔히 '복비'라고 부르는 그 돈입니다. 부르는 대로 다 줘야 하는 건 아니에요. 공인중개사법과 시행규칙, 그리고 각 시·도 조례가 받을 수 있는 상한을 정해 뒀고, 중개사는 그 선을 넘겨 받을 수 없습니다.

핵심은 두 글자, 상한이에요. 요율표에 적힌 0.4퍼센트, 0.5퍼센트 같은 숫자는 '여기까지만 받아라'는 천장이지 '무조건 이만큼 내라'는 정가가 아닙니다. 이 구분을 모르면 천장값을 정찰가로 착각하기 딱 좋아요.

매매·교환 상한요율표

주택 매매와 교환 계약에 적용되는 상한요율이에요. 2021년 10월 19일 개정된 공인중개사법 시행규칙을 기준으로 하는데, 고가 구간이 세분화돼 있어서 9억 원 이상이라도 단번에 같은 요율이 붙지 않습니다.

임대차 상한요율표

전세와 월세에 적용되는 상한요율은 매매보다 한 단계씩 낮게 잡혀 있어요. 구간 경계도 조금 다릅니다. 같은 보증금이라도 매매가 아니라 임대차면 더 낮은 요율을 적용한다는 것, 이것만 기억해 두면 나중에 청구서 검산할 때 편해요.

상한요율은 최대치, 실제는 협의로

다시 강조할게요. 표의 요율은 '받을 수 있는 최대'예요. 법은 그 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 실제 보수를 정하도록 합니다. 그래서 같은 6억 원짜리 매물을 거래해도 어떤 중개사는 상한을 꽉 채워 청구하고, 어떤 곳은 그보다 낮게 받아요.

협의는 계약이 끝난 뒤가 아니라 계약 전에 하세요. 잔금 치를 때가 돼서야 금액을 두고 실랑이하면 협상력은 이미 사라진 뒤예요. 매물 보러 다니는 단계에서 '보수는 어느 정도로 생각하시느냐'고 미리 물어 두고, 가능하면 그 내용을 중개대상물 확인·설명서나 별도 메모에 남겨 두세요. 나중에 든든합니다.

한도액은 어떻게 적용되나

낮은 금액 구간에는 한도액이 따로 걸려 있어요. 거래금액에 상한요율을 곱한 값이 한도액보다 크면, 큰 쪽은 무시하고 한도액만 청구할 수 있습니다. 소액 거래에서 요율만으로 계산하면 보수가 들쭉날쭉해지는 걸 막으려는 장치예요.

예를 들어 볼게요. 매매가 1억 8천만 원짜리 거래는 '5천만 원 이상 2억 원 미만' 구간이라 상한요율 0.5퍼센트, 한도액 80만 원입니다. 요율로 계산하면 1억 8천만 곱하기 0.5퍼센트 = 90만 원인데, 이 값이 한도액 80만 원을 넘어요. 그러니 받을 수 있는 최대는 90만 원이 아니라 80만 원입니다. 반대로 1억 4천만 원짜리라면 0.5퍼센트가 70만 원이고 한도액 80만 원보다 작으니까, 그대로 70만 원이 상한이 돼요.

한편 2억 원 이상 구간부터는 한도액이 없습니다. 그래서 고가 매물일수록 '거래금액 곱하기 요율'이 그대로 상한이 되어 금액이 쭉쭉 커져요.

거래금액은 어떻게 산정하나

요율을 곱할 '거래금액'이 뭔지부터 정확히 잡아야 해요. 계약 형태마다 기준이 다릅니다.

• 매매·교환: 매매가(교환은 거래가액이 큰 쪽)를 그대로 거래금액으로 봅니다.
• 전세: 전세보증금을 거래금액으로 봅니다.
• 월세(보증금이 있는 경우): 보증금에 '월세 곱하기 100'을 더한 금액이 거래금액입니다. 예를 들어 보증금 2천만 원에 월세 60만 원이면 2천만 더하기 6천만(60만 곱하기 100) = 8천만 원이 됩니다.
• 월세 환산액이 5천만 원 미만인 경우: 위 방식으로 구한 금액이 5천만 원에 못 미치면, 월세에 100 대신 70을 곱해 다시 산정합니다. 소액 월세에서 보수가 과도하게 잡히는 것을 보정하기 위한 규칙입니다.

계산 예시 두 가지

예시 1 · 매매가 7억 원 아파트

거래금액 7억 원은 '2억 원 이상 9억 원 미만' 구간이라 상한요율 0.4퍼센트, 한도액이 없어요. 7억 곱하기 0.4퍼센트 = 280만 원, 이게 받을 수 있는 최대 보수입니다. 여기에 부가세가 별도로 붙는다면 280만 원의 10퍼센트인 28만 원이 더해져 최대 308만 원이 돼요. 다시 말하지만 이건 어디까지나 상한이고, 실제로는 협의로 그보다 낮춰 정할 수 있습니다.

예시 2 · 보증금 1천만 원 / 월세 50만 원

먼저 100배로 환산하면 1천만 더하기 5천만(50만 곱하기 100) = 6천만 원이에요. 그런데 이 값이 5천만 원 이상이니까 70배 규칙은 적용 안 되고 6천만 원이 거래금액이 됩니다. 6천만 원은 임대차 '5천만 원 이상 1억 원 미만' 구간이라 상한요율 0.4퍼센트, 한도액 30만 원이에요. 6천만 곱하기 0.4퍼센트 = 24만 원이고, 한도액 30만 원보다 작으니 그대로 24만 원이 상한입니다. 만약 월세가 30만 원이었다면 1천만 더하기 3천만 = 4천만 원으로 5천만 원 미만이라, 이때는 70배로 다시 계산해 1천만 더하기 2천1백만(30만 곱하기 70) = 3천1백만 원을 거래금액으로 잡게 됩니다.

이런 산식을 일일이 손으로 따지기 번거롭죠. 중개보수 계산기에 거래 형태와 금액만 넣으면 상한과 부가세까지 한 번에 확인할 수 있어요.

부가가치세는 별도일 수 있다

표에 적힌 요율로 나온 금액이 끝이 아닐 수 있어요. 중개사가 부가가치세 과세사업자라면 보수에 10퍼센트의 부가세를 더해 청구할 수 있습니다. 280만 원이 상한이면 부가세 포함 최대 308만 원이 되는 식이에요.

물론 모든 중개사가 부가세를 받는 건 아니에요. 연 매출 규모에 따라 간이과세자에 해당하면 부가세율이 다르게 적용되거나, 사실상 보수에 녹여 받는 경우도 있습니다. 그러니 금액을 협의할 때 '이 금액이 부가세 포함인지 별도인지'를 분명히 확인하세요. 영수증·현금영수증을 받아 두면 나중에 분쟁이 생겨도 근거가 됩니다.

오피스텔·상가·지역 조례 차이

지금까지의 요율표는 '주택'을 기준으로 한 거예요. 같은 건물처럼 보여도 용도가 다르면 적용 체계가 달라집니다.

• 오피스텔: 주거용 설비를 갖춘 일정 요건의 오피스텔은 매매·교환과 임대차에 별도의 상한요율이 정해져 있습니다. 일반 주택 요율표를 그대로 가져다 쓰면 안 됩니다.
• 상가·토지 등 주택 외 부동산: 법정 상한 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정하는 방식이라, 주택처럼 구간별 단일 표로 딱 떨어지지 않는 경우가 많습니다.
• 시·도 조례: 주택 중개보수의 세부 요율은 각 시·도 조례로 정하도록 위임돼 있어, 지역에 따라 같은 구간이라도 요율이 조금씩 다를 수 있습니다.

그래서 정확한 금액은 '내가 거래하는 부동산의 용도'와 '거래 지역의 현행 조례'를 함께 봐야 나와요. 제도와 요율은 개정될 수 있으니, 계약을 앞두고 있다면 그 시점의 공식 기준을 한 번 더 확인하고 들어가세요.

함께 보면 좋은 도구와 가이드

거래 형태와 금액만 넣으면 상한과 부가세까지 자동으로 계산해 주는 중개보수 계산기로 청구서를 검산해 보세요. 매매를 준비 중이라면 보수뿐 아니라 취득세와 대출 한도(LTV·DSR 계산기)까지 묶어 전체 비용을 미리 가늠해 두는 게 좋아요.

거래 절차 전반의 흐름이 궁금하면 매매 절차 가이드를, 분야별 요율·기준을 한곳에서 보고 싶으면 기준표 허브를 보세요. 계약 자체가 처음이라면 임대차 계약 전 확인사항도 같이 읽어 두면 도움이 됩니다.