보유세 이해하기: 재산세와 종합부동산세

6월 1일, 단 하루가 1년치를 가른다

보유세에서 가장 먼저 외워야 할 날짜는 6월 1일입니다. 재산세와 종합부동산세 모두 이 날을 과세기준일로 삼습니다. 6월 1일 현재 그 집을 사실상 소유한 사람이 그 해 보유세 전액을 부담합니다. 한 달만 가지고 있었어도, 열한 달을 가지고 있었어도 결과는 같습니다. 6월 1일에 누가 주인이었느냐만 봅니다(2025년 기준, 지방세법 제114조·종합부동산세법 제3조).

그래서 매도자와 매수자는 잔금일을 두고 미묘하게 셈을 합니다. 잔금을 늦춰 6월 2일 이후에 소유권을 넘기면 그 해 보유세는 매도자가 부담합니다. 반대로 5월 31일까지 잔금을 치르면 매수자가 6월 1일 소유자가 되어 한 해치를 떠안습니다. 며칠 차이로 수십만원에서 수백만원이 오갈 수 있는 부분이라, 계약서에 잔금일을 적을 때 한 번쯤 따져볼 만합니다.

재산세: 공시가격에서 시작한다

재산세는 지방세입니다. 출발점은 공시가격입니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 주택분 공정시장가액비율은 2025년 기준 일반 60%이며, 1세대 1주택자에게는 공시가격 구간에 따라 43~45%(3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%)로 낮춘 특례가 적용됩니다. 이 비율은 시행령으로 정해 해마다 달라질 수 있으므로, 고지서를 받는 시점에 그 해 적용 비율을 확인하는 편이 정확합니다.

과세표준이 정해지면 세율을 곱합니다. 주택 표준세율은 네 구간으로 나뉘며 0.1%에서 0.4%까지 누진됩니다. 1세대 1주택자로서 공시가격 9억원 이하 주택이라면 0.05~0.35%의 특례세율을 적용받아 부담이 한층 가벼워집니다. 아래 표는 두 세율을 나란히 정리한 것입니다.

표만 보면 막연하니 숫자를 넣어보겠습니다. 1세대 1주택자가 공시가격 5억원 아파트를 가지고 있다고 하면, 특례 공정시장가액비율(3억 초과 6억 이하 44%)을 적용해 과세표준은 약 2억2천만원입니다. 이 금액은 1억5천만원 초과~3억원 이하 구간에 들어가므로 특례세율 0.2%를 곱하면 44만원, 여기서 누진공제 18만원을 빼면 재산세 본세는 약 26만원입니다. 같은 집을 다주택자가 보유해 표준세율(공정시장가액비율 60%)을 적용받으면 과세표준이 3억원이 되어 본세는 더 늘어납니다.

주의할 점은 고지서에 찍히는 금액이 이 본세 하나가 아니라는 것입니다. 재산세에는 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세 본세의 20%)가 함께 붙고, 지역에 따라 지역자원시설세도 더해질 수 있습니다. 위 예시의 약 26만원짜리 본세라면 지방교육세만 약 5만2천원이 추가됩니다. 실제 부담은 본세보다 한층 큰 셈입니다.

종합부동산세: 사람 단위로 합산한다

재산세가 집마다 매겨지는 지방세라면, 종합부동산세는 사람마다 매겨지는 국세입니다. 한 사람이 전국에 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤, 기본공제를 빼고 남은 금액에 과세합니다. 기본공제는 인별 9억원, 1세대 1주택자가 단독명의로 보유한 경우 12억원입니다(2025년 기준, 종합부동산세법 제8조). 공시가격 합계가 이 선을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않습니다.

공제 후 남은 금액에 공정시장가액비율(주택분 60%)을 곱해 과세표준을 만들고 세율을 적용합니다. 종부세 세율은 보유 주택 수에 따라 갈립니다. 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과 구간부터 중과되어 최고 5.0%까지 올라갑니다. 다만 다주택 중과 구간과 공정시장가액비율은 정책에 따라 자주 손질되는 항목이라, 본인에게 적용되는 구체적인 세율은 납부 시점에 국세청 자료로 다시 확인하는 편이 안전합니다. 2026년에는 공정시장가액비율 인상이 거론되고 있어 부담이 달라질 수 있습니다.

여기서 흔히 놓치는 부분이 둘 있습니다. 첫째, 종부세는 재산세와 겹치는 부분을 빼고 매깁니다. 같은 공시가격에 두 세금이 온전히 이중으로 부과되지 않도록, 종부세 계산 과정에서 재산세 중복분을 공제합니다. 둘째, 세부담상한이 있습니다. 종부세는 직전 연도 대비 150%를 넘지 못하도록 상한을 두어, 공시가격이 크게 뛴 해에도 한 번에 무한정 늘지는 않습니다.

1세대 1주택자라면: 최대 80% 세액공제

1세대 1주택자에게는 종부세를 덜어주는 두 가지 세액공제가 있습니다. 하나는 고령자 세액공제로, 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다. 다른 하나는 장기보유 세액공제로, 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제는 합칠 수 있으며, 합산 한도는 80%입니다.

예를 들어 70대 고령자가 한 채를 15년 넘게 보유해 왔다면, 고령자 공제 40%와 장기보유 공제 50%를 더하면 90%지만 한도인 80%까지만 적용됩니다. 산출세액이 500만원이었다면 실제 낼 금액은 100만원으로 내려갑니다. 다만 이 공제는 1세대 1주택 단독명의를 기준으로 한 것이고, 공동명의나 다주택은 적용 방식이 다릅니다. 부부 공동명의는 단독명의 방식과 비교해 유리한 쪽을 선택할 수 있는 특례가 별도로 있으므로, 명의 구성에 따라 셈이 달라진다는 점을 염두에 두는 편이 좋습니다.

납부 일정과 공시가격 확인

납부 시기는 세금마다 다릅니다. 주택분 재산세는 한 해 세액을 두 번에 나눠 7월 16일~31일과 9월 16일~30일에 절반씩 냅니다. 종합부동산세는 12월 1일~15일에 한 번 납부합니다. 별도로 신고하지 않아도 지자체와 국세청이 고지서를 보내지만, 금액이 맞는지는 스스로 따져볼 수 있어야 잘못된 부과를 잡아낼 수 있습니다.

모든 계산의 출발점인 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인합니다. 공동주택 공시가격은 매년 4월 말경 공개됩니다. 본인 집의 공시가격을 확인한 뒤 위 세율표에 대입하면 그 해 보유세를 대략 가늠할 수 있습니다. 재산세·종부세 외에 집을 살 때 내는 취득세와 팔 때 내는 양도소득세까지 합치면 부동산 한 채에 얽힌 세금의 전체 그림이 잡힙니다.

함께 보면 좋은 도구와 자료

보유세는 공시가격이라는 고정값에서 시작하기 때문에, 매수 단계에서부터 미리 가늠해 두면 좋습니다. 매물 가격이 적정한지부터 따지려면 실거래가와 매물 가격 체크를 활용하고, 대출 한도와 함께 보유 비용을 합쳐 보려면 LTV·DSR 계산기와 예산으로 매물 찾기가 도움이 됩니다.

세율표와 공제 한도를 한자리에서 비교하려면 기준표 허브를 참고하세요. 집을 사고파는 흐름 속에서 세금이 언제 어떻게 발생하는지 단계별로 정리한 취득세 가이드와 양도소득세 가이드를 함께 읽으면, 취득·보유·양도 세 국면의 세금이 어떻게 이어지는지 한눈에 들어옵니다.