LTV·DSR 도우미

대출 한도는 한 줄로 안 나온다. 담보가 얼마까지 빌려주느냐(LTV) 와 내 소득이 원리금을 감당하느냐(DSR) 라는 서로 다른 두 천장이 있고, 둘 중 낮은 쪽이 실제로 받는 돈이다. 이 도구는 두 한도를 각각 계산해 나란히 보여 주고, 어느 쪽이 내 한도를 묶는지(결정 요인)까지 가른다. 시중 'LTV 계산기'가 집값 × 비율 한 줄로 끝나는 것과 달리, 여기서는 DSR 한도를 원리금균등 상환계수로 역산하고 기존 대출의 연 상환액을 먼저 깐 뒤 남은 여력으로 신규 한도를 뽑는다. 그래서 같은 집·같은 LTV라도 연봉과 기존 빚에 따라 결과가 갈린다.

코드가 실제로 도는 방식을 한 케이스로 끝까지 보면: 8억 주택, 연소득 6,000만 원, LTV 70%, DSR 40%, 금리 4.5%, 30년 만기, 기존 대출 0 을 넣는다. LTV 한도는 `8억 × 0.70 = 5억 6,000만 원`. DSR은 먼저 연 상환 예산을 잡는다 — `6,000만 × 0.40 = 2,400만 원/년`, 월 200만 원. 여기에 4.5%·30년 원리금균등 계수(원금 100만 원당 월 약 5,067원)를 역으로 나누면 DSR 한도는 약 3억 9,500만 원. 둘 중 작은 쪽이 실질 한도이므로 3억 9,500만 원이고, 결정 요인은 DSR(LTV 5.6억 > DSR 3.95억)로 표시된다. 이때 예상 월 상환액은 약 200만 원 — DSR 월 예산과 정확히 같다. DSR이 한도를 묶었다는 건 '소득이 허락하는 최대까지 끌어 쓴 상태'라는 뜻이다.

여기서 기존 대출 연 상환액을 6,000만 원 → 가령 600만 원(자동차 할부·신용대출 등)으로 넣으면 DSR 예산이 `2,400만 − 600만 = 1,800만 원/년`으로 줄고, DSR 한도도 그만큼 깎인다. 신용대출 원리금까지 DSR 분모에 들어간다는 사실이 한도에 그대로 반영되는 지점이다.

• 결정 요인이 LTV 라면 — 소득 여력은 남는데 담보가 천장. 자기자본을 더 넣거나 더 비싼 담보가 아니면 한도가 안 늘어난다.
• 결정 요인이 DSR 이라면 — 집값보다 내 소득·기존 빚이 천장. 기존 대출 상환액을 줄이거나, 만기를 늘려(월 상환 분산) 한도를 여는 게 직접적이다.
• 금리·만기 민감도 — DSR이 한도를 잡을 때, 금리를 높이거나 기간을 줄이면 한도가 즉시 내려간다. 실제 심사 금리(스트레스 금리 포함)는 입력값보다 높게 잡힐 수 있어 실한도는 더 낮다.
• DSR 한도가 0 으로 나오면 — 기존 대출 연 상환액이 이미 소득 대비 DSR 예산을 다 먹은 상태. 신규 여력이 없다.

한도 계산의 전제(LTV·DSR이 각각 무엇이고 어떻게 묶이는지)는 주택담보대출 한도 가이드에서, 지역·주택 수별 LTV와 DSR 적용 기준 같은 현행 수치는 LTV·DSR 기준표에서 확인한다. 한도를 잡았다면 그 금액으로 실제 매물 가격대를 가늠할 차례 — 실거래가 조회와 지역 시세로 같은 생활권 매매가와 맞춰 보면, 'LTV가 천장인지 DSR이 천장인지'가 그 단지에서 어떻게 작동하는지 구체적으로 보인다.