등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 완전 해부

등기부등본은 어디서, 얼마에 떼나

정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 흔히 부르는 등기부등본과 같은 서류입니다. 발급처는 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 한 곳으로 기억하면 됩니다. 회원가입 없이도 부동산 주소나 고유번호만 넣으면 그 집의 권리관계를 바로 볼 수 있습니다.

수수료는 용도에 따라 갈립니다. 화면으로 보기만 하는 인터넷 열람은 1통 700원, 출력해 효력 있는 서류로 쓰는 인터넷 발급은 1,000원입니다(2025년 기준). 등기소를 직접 찾아가 발급받으면 1,200원 선입니다. 계약 협상 단계에서는 700원짜리 열람만으로 충분합니다. 굳이 발급본을 받아둘 필요는 없습니다.

임차인이라면 등기부등본만으로 끝내지 말고, 임대인의 미납세금도 함께 들여다보는 편이 안전합니다. 2023년 4월 3일부터는 보증금이 1,000만원을 넘는 임대차의 경우, 계약을 맺은 임차인이 임대인 동의 없이 전국 어느 세무서에서나 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다. 세금 체납은 등기부에 가압류나 압류로 드러나기 전 단계라도 배당에서 보증금보다 앞설 수 있어, 등기부에 안 보인다고 안심하긴 이릅니다.

세 부분으로 나뉜 구조: 표제부·갑구·을구

등기부등본은 항상 세 칸으로 짜여 있습니다. 표제부는 부동산이 무엇인지, 갑구는 누구 것인지, 을구는 그 집에 어떤 빚이 걸려 있는지를 보여줍니다. 이 순서만 머리에 넣어두면 처음 보는 서류도 길을 잃지 않습니다.

표제부 — 그 집이 정말 그 집인지

표제부에서는 계약하려는 부동산과 등기부상 부동산이 같은 물건인지를 맞춰봅니다. 도로명주소가 아니라 지번과 동·호수가 기준입니다. 특히 다세대주택이나 오피스텔은 같은 건물에 비슷한 호수가 섞여 있어 호수 하나만 어긋나도 엉뚱한 집의 등기를 보고 있는 셈이 됩니다. 면적도 표제부에서 확인해, 건축물대장 보는 법에 적힌 전용면적과 어긋나지 않는지 대조하면 좋습니다.

갑구 — 소유권과 그 위협들

갑구는 소유의 역사입니다. 맨 아래쪽, 가장 최근 기록의 소유자가 현재 주인입니다. 이 이름이 계약서에 도장을 찍을 임대인·매도인과 일치하는지부터 봅니다. 신분증과 등기부상 이름·주민등록번호 앞자리가 맞는지도 함께 확인합니다.

갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 같은 단어가 보이면 그 집은 이미 분쟁의 한가운데에 있다는 뜻입니다. 가압류는 돈을 받을 사람이 집을 묶어둔 것이고, 경매개시결정은 경매 절차가 시작됐다는 신호입니다. 이런 기록이 살아 있는 집은 임차인이 들어가도 보증금을 온전히 지키기 어렵습니다.

을구 — 빚이 적히는 칸

을구는 보증금 안전을 가르는 핵심입니다. 가장 흔한 것이 근저당권으로, 집주인이 그 집을 담보로 은행에서 대출받았다는 표시입니다. 전세권, 지상권, 다른 임차인의 임차권등기도 여기에 들어옵니다. 을구가 백지에 가깝다면 그만큼 선순위 빚이 적다는 뜻이라 임차인에게는 좋은 신호입니다.

근저당권을 읽을 때 가장 헷갈리는 부분이 채권최고액입니다. 다음 장에서 따로 짚습니다.

채권최고액의 함정: 빚 원금이 아니다

을구의 근저당권에는 채권최고액이라는 금액이 적힙니다. 이것을 실제 대출 원금으로 읽으면 안 됩니다. 채권최고액은 은행이 나중에 못 받을 이자와 연체이자까지 미리 끼워 잡아두는 한도로, 실제 빌린 돈의 약 110~120% 수준으로 설정되는 것이 보통입니다.

예를 들어 채권최고액이 1억2,000만원으로 적혀 있다면 실제 대출 원금은 대략 1억원 안팎이라고 거꾸로 추정할 수 있습니다(120% 기준). 다만 이건 어디까지나 추정입니다. 일부를 갚아 잔액이 줄었을 수도, 거의 그대로 남아 있을 수도 있습니다. 정확한 잔액은 임대인을 통해 은행 잔액증명서로 확인하는 편이 안전합니다.

근저당의 순위도 중요합니다. 임차인이 전입신고와 확정일자로 우선변제권을 갖추더라도, 그보다 먼저 설정된 근저당이 있으면 경매 배당에서 그 근저당이 먼저 돈을 가져갑니다. 대항력과 우선변제권이 작동하는 원리는 대항력·우선변제권에서 자세히 다룹니다.

이런 등기부는 한 번 더 의심하라 — 위험신호 체크리스트

등기부 자체는 깔끔해 보여도, 특정 패턴이 함께 나타나면 보증금 회수가 위태로워질 수 있습니다. 아래 신호 중 하나라도 보이면 계약을 서두르지 말고 원인을 확인해야 합니다.

• 신탁등기: 갑구 소유자가 신탁회사로 되어 있는 경우입니다. 이때 임대 권한이 위탁자(원래 주인)에게 있는지, 수탁자(신탁회사) 동의가 필요한지가 갈리는데, 동의 없이 맺은 계약은 보증금을 떼일 위험이 큽니다. 신탁원부까지 떼어 확인해야 합니다.
• 다수의 근저당권: 을구에 여러 건의 근저당이 줄지어 있고 채권최고액 합계가 시세에 육박하면, 경매 시 보증금이 남을 여지가 거의 없습니다.
• 가압류·압류·가처분: 갑구에 이런 보전처분이 살아 있으면 이미 채권자들이 집을 노리고 있다는 뜻입니다.
• 잦은 소유권 이전: 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀌었다면, 시세를 부풀려 넘기는 거래나 명의만 빌려준 바지 임대인일 가능성을 의심해 볼 수 있습니다.
• 보증금과 선순위 빚의 합이 시세에 근접: 깡통전세의 전형입니다. 경매로 넘어가면 보증금 일부 또는 전부를 잃을 수 있습니다.

왜 두 번 떼야 하나: 계약 직전과 잔금 직후

등기부등본은 한 번 확인하고 끝낼 서류가 아닙니다. 계약하는 순간의 등기부와, 잔금을 치르는 순간의 등기부가 다를 수 있기 때문입니다. 임대인이 계약 직후 그 집을 담보로 새 대출을 받아 을구에 근저당을 추가하면, 임차인이 모르는 사이 선순위 빚이 불어납니다.

그래서 최소 두 번 확인합니다. 첫째, 계약서에 도장을 찍기 직전에 떼어 그날의 권리관계를 확정합니다. 둘째, 잔금을 보내기 직전(또는 직후)에 다시 떼어, 계약 이후 새로 들어온 근저당이나 가압류가 없는지 봅니다. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하더라도, 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생합니다. 바로 그 하루의 빈틈을 노려 대출을 끼우는 사례가 있으므로, 잔금 직전 열람이 마지막 안전장치가 됩니다.

계약서에 '잔금일까지 새로운 권리설정을 하지 않는다'는 특약을 넣어두면 분쟁 시 근거가 됩니다. 계약 전 점검 순서가 막막하다면 임대차 계약 전 확인사항을 따라가며 챙기는 방법도 있습니다.

등기부를 믿되, 끝까지 믿지는 마라 — 공신력의 한계

한국의 부동산 등기에는 이른바 공신력이 없습니다. 등기부에 적힌 대로 거래했더라도, 그 등기 자체가 위조나 무효 원인으로 진짜 권리와 다르면 법이 거래 상대를 무조건 보호해 주지는 않는다는 뜻입니다. 등기부는 권리관계를 보여주는 가장 중요한 공적 장부이지만, 적힌 내용이 실제 권리와 100% 일치한다고 법이 보증하지는 않습니다.

그래서 등기부 확인은 출발점이지 종착점이 아닙니다. 소유자 신분증 대조, 계약 상대가 진짜 소유자나 적법한 대리인인지 확인, 임대인 미납세금 열람, 그리고 건축물대장 보는 법으로 건물 자체의 합법성 점검까지 겹쳐야 빈틈이 줄어듭니다. 전세라면 전세 위험 체크리스트의 항목을 하나씩 대조하는 것을 권합니다.

함께 보면 좋은 도구와 가이드

등기부에서 읽어낸 선순위 채권최고액과 보증금을 그 집 시세와 견줘 보려면 실거래가에서 같은 단지·면적의 최근 거래가를 먼저 확인하세요. 보증금이 안전 범위 안인지 한눈에 가늠하려면 전세 위험 체크가 도움이 됩니다.

계약 절차 전반의 권리 보호는 대항력·우선변제권에서, 계약 직전 챙길 항목은 임대차 계약 전 확인사항에서 이어집니다. 건물의 물리적 현황과 위반 여부는 등기부가 아니라 건축물대장이 담당하니, 두 서류를 늘 한 쌍으로 떼어 보길 권합니다.