전세사기, 통계와 판결로 읽는 보증금 위험 신호

전세사기는 얼마나 큰 일일까

감으로 '요즘 전세 위험하대'와, 숫자로 규모를 아는 건 완전히 다른 얘기예요. 주택도시보증공사(HUG) 자료를 보면 최근 5년(2020~2024년) 동안 전세보증금 반환보증에서 발생한 보증사고가 50,941건, 금액으로 11조441억원입니다. 특히 2024년 한 해에만 20,941건·4조4,896억원으로 연중 최다를 찍었어요. 5년치 사고의 절반 가까이가 한 해에 몰렸습니다.

여기서 자주 헷갈리는 단어가 '대위변제'예요. 세입자가 보증금을 못 돌려받았을 때 HUG가 대신 갚아주는 걸 말합니다. 같은 5년간 대위변제가 43,631건·9조4,189억원. 그리고 HUG가 집주인 쪽에서 되찾은 금액은 2조3,458억원, 회수율로 따지면 24%예요. 대신 갚아준 돈의 약 4분의 1만 돌아왔다는 뜻입니다.

흐름이 끝난 것도 아니에요. 2026년 상반기에도 보증사고가 4,000건 이상·7,652억원 잡혔습니다. 국토교통부가 특별법으로 인정한 피해자 수는 36,950건(2026년 3월 4일 기준)으로 계속 늘고 있고요. 2025년 11월 보도 시점엔 34,481건이었으니, 넉 달 사이에도 수천 건이 더 인정된 겁니다.

인정 통계를 뜯어보면

피해자 통계를 뜯어 보면 '나랑은 먼 얘기'라는 생각이 잘 안 들어요. 국토부가 인정한 36,950건 중 임차보증금이 3억원 이하인 경우가 97.6%입니다. 고액 전세가 아니라, 사회초년생·신혼부부가 흔히 드는 보증금 구간에 피해가 몰려 있다는 거예요.

지역도 한쪽으로 쏠립니다. 수도권이 전체의 60.5%, 그중 서울 10,548건, 경기 8,144건, 인천 3,651건이에요. 사람과 거래가 많은 곳에 사기도 많다는 건 어찌 보면 당연한데, 인천의 비중이 눈에 띄는 건 뒤에 볼 미추홀구 사건과 무관하지 않습니다. 국적별로는 내국인이 98.6%(36,441건), 외국인이 1.4%(509건)였어요.

이 인정 통계가 가능한 건 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기 특별법) 덕분이에요. 2023년 6월 1일 시행, 2027년 5월 31일까지 4년짜리 한시법입니다. 국토교통부에 전세사기피해지원위원회를 두고 피해자 인정 여부를 심의하고, LH가 피해주택을 경·공매로 매입해 공공임대로 돌려주는 식의 지원이 들어가요. 숫자가 계속 갱신되는 건 위원회 심의가 지금도 돌아가고 있다는 뜻이고요.

판결로 본 구조 — 미추홀구 '건축왕' 사건

통계는 규모를 보여 주지만, '왜 보증금이 사라지나'는 판결문이 더 정확하게 알려 줘요. 인천 미추홀구 '건축왕' 사건은 2025년 1월 대법원에서 형이 확정됐습니다. 대법원이 확정한 기준으로만 말하면, 공동주택 191채에 대한 사기로 징역 7년이 확정됐어요. 범행 기간은 2021년 3월부터 2022년 7월까지로 기소됐고요.

재판 과정 자체가 '무엇이 사기로 인정되는가'를 보여 줍니다. 1심은 징역 15년에 추징금 115억원이었는데, 2심에서 2022년 1월 이후 받은 보증금만 사기로 인정되면서 피해액이 68억여원으로 다시 매겨졌고 형도 징역 7년으로 바뀌었어요. 그리고 대법원이 2025년 1월 23일 이를 확정했습니다. 검찰이 처음 주장한 피해 전세보증금은 148억원이었지만, 법원이 죄로 인정한 범위는 그보다 좁아진 거예요.

그래서 이 집들에선 보증금이 어떻게 사라졌나. 핵심은 선순위예요. 집주인이 이미 그 집에 근저당(빚)을 잡아 둔 상태였고, 그 근저당이 세입자의 전세금보다 앞 순위였습니다. 건물이 경매로 넘어가면 돈은 순서대로 나눠 가져요. 앞선 빚이 먼저 가져가고 남는 게 있어야 세입자 차례가 옵니다. 앞선 빚이 두꺼우면 세입자는 보증금의 일부, 심하면 전부를 잃어요. 이 사건 피해자 중 4명이 극단적 선택을 했다는 사실은, 이게 숫자가 아니라 사람의 일이라는 걸 잊지 않게 합니다.

여기서 한 가지가 분명해져요. 세입자 입장에서 가장 위험한 정보 — 내 앞에 누가 얼마를 잡고 있나 — 는 전세가율이나 실거래가가 아니라 등기부에 적혀 있다는 점입니다. 뒤에서 이 사이트가 어디까지 보여 주고 어디서부터 못 보는지 짚을게요.

반복되는 수법 5가지

HUG 전세사기예방센터를 비롯해 여러 공신력 있는 자료가 공통으로 분류하는 수법이 있어요. 이름은 달라도 결국 '내 보증금보다 앞선 권리'나 '시세를 못 보게 만드는 환경'을 이용한다는 점은 같습니다.

• 깡통전세: 매매시세와 전세보증금이 비슷하거나, 보증금이 시세보다 더 높은 상태. 경매로 넘어가도 보증금이 다 안 나와요. 시세 파악이 어려운 신축 빌라·오피스텔에서 주로 생깁니다.
• 무자본 갭투자: 전세금을 시세만큼 부풀린 뒤 그 세입자 보증금으로 집을 사는 방식. 미추홀구 사건이 이 구조였어요. 자기 돈을 거의 안 넣고 집을 늘리니, 한 곳이 무너지면 줄줄이 무너집니다.
• 신탁부동산 사기: 소유권을 신탁사에 넘겨 둔 상태에서, 신탁사 동의 없이 전세계약을 맺고 보증금을 가로채는 방식. 등기부상 진짜 처분 권한이 누구에게 있는지 안 보면 당해요.
• 선순위 근저당·세금 체납: 세입자보다 앞선 권리(근저당·압류·세금)가 깔려 있어, 경매 때 세입자가 뒤로 밀리는 구조. 가장 흔하고, 가장 등기부로 걸러야 하는 유형입니다.
• 동시진행·이중계약: 같은 집을 여러 명에게 전세 주거나, 매매와 전세를 동시에 진행해 보증금을 가로채는 방식. 잔금·전입 사이의 시간차를 노립니다.

다섯 개를 늘어놓고 보면 묘하게 두 갈래로 나뉘어요. 깡통전세는 시세 대비 보증금이 너무 높다는 문제고, 나머지는 대체로 내 앞에 가려진 권리가 있다는 문제입니다. 이 구분이 중요한 이유는, 앞쪽은 이 사이트 데이터로 어느 정도 미리 가늠이 되지만 뒤쪽은 등기부 없이는 안 보이기 때문이에요. 바로 그 얘기를 할게요.

이 사이트로 미리 볼 수 있는 것, 그리고 못 보는 것

이 부분이 제일 헷갈리니까 분명히 해둘게요. 이 사이트는 국토교통부 실거래가를 가공해서 보여 줍니다. 그러니 실거래로 계산되는 신호는 미리 가늠할 수 있지만, 등기부에만 적히는 권리는 손도 못 댑니다. 둘을 섞어 '여기서 다 확인된다'고 말하면 그게 거짓말이에요.

깡통전세 쪽은 미리 가늠돼요

깡통전세는 결국 '전세가가 매매시세에 얼마나 붙어 있나'의 문제예요. 그래서 전세가율을 봅니다. 이 사이트는 같은 기간 매매·전세 실거래로 전세가율을 계산해 전세가율 랭킹에서 지역별로 보여 주고, 그 숫자를 어떻게 위험 신호로 읽는지는 실거래가로 전세 위험 따지기에서 풀어 뒀어요. 전세가율이 높다고 곧 위험이라는 단정은 아니지만, 더 들여다볼 곳을 짚어 주는 출발점은 됩니다.

시세 파악이 어려운 신축 빌라·오피스텔 — 즉 사기범들이 가장 좋아하는 환경 — 에서는 실거래가에서 같은 단지·지역의 실제 체결 가격을 찾아보세요. 호가가 아니라 거래된 금액이 기준이라야 합니다. 내가 들으려는 전세금이 그 동네 매매 흐름 대비 어디쯤인지 가늠하려면 매물 가격 체크에 숫자를 넣어 호가의 위치를 봐요. 이 도구들이 무엇을 기준으로 판단하고 어디까지가 한계인지는 도구 판단 기준 공개에 적어 뒀습니다.

정리하면 이래요. 다섯 수법 중 깡통전세는 이 사이트 데이터로 미리 신호를 잡아볼 수 있고, 선순위·신탁·동시진행 쪽은 등기부와 계약 현장에서만 걸러집니다. 데이터는 '여기 더 봐'라고 손가락질해 주는 도구지, 합격 도장을 찍어 주는 도구가 아니에요.

그래서, 순서대로 정리하면

위에서 본 걸 실제 순서로 엮으면 이렇게 흘러가요. 숫자가 빠른 것부터 보고, 등기부처럼 손이 가는 건 그다음입니다. 한 번에 다 하려 들지 말고 단계별로 거르면 돼요.

1. 시세부터 잡기 — 실거래가에서 같은 단지·면적의 최근 체결가를 확인합니다. 호가 말고 거래된 금액이요.
2. 전세가율 보기 — 전세가율 랭킹으로 동네·단지의 매매 대비 전세 수준을 가늠하고, 읽는 법은 실거래가로 전세 위험 따지기에서 확인합니다.
3. 호가 위치 확인 — 매물 가격 체크에 내가 들으려는 보증금을 넣어 동네 흐름 대비 어디쯤인지 봅니다.
4. 등기부 직접 떼기 — 여기서부터는 데이터가 못 해 줍니다. 등기부등본 읽는 법을 따라 을구 근저당·갑구 압류·신탁 등기를 본인이 확인하세요.
5. 전체 절차 점검 — 계약 전·계약 시·잔금까지 빠진 게 없는지 전세 보증금 지키는 체크리스트로 마무리합니다.

이 순서를 밟는다고 사기를 100% 막을 수는 없어요. 다만 공개된 통계와 판결이 반복해서 보여 준 위험 — 보증금이 시세에 얼마나 붙어 있나, 내 앞에 어떤 권리가 깔려 있나 — 을 계약서에 도장 찍기 전에 한 번이라도 들여다보는 것, 그게 회수율 24%라는 숫자 바깥에 서 있는 가장 현실적인 방법입니다. 도구의 판단 기준과 한계를 더 알고 싶으면 도구 판단 기준 공개를 같이 보면 돼요.