전세 보증금 위험, 실거래가로 직접 따지는 법

전세가율만 보면 절반만 본 거예요

전세가율은 매매가 대비 전세 보증금이 얼마나 되느냐, 그 비율이에요. 3억짜리 집에 전세 2억1천이면 70%. 동네 평균으로 보면 '여기 전세가 매매에 얼마나 바짝 붙어 있나'를 알려 주는 좋은 신호입니다. 근데 딱 거기까지예요.

왜 절반이냐면, 전세가율은 그 집에 이미 깔린 빚을 모릅니다. 같은 70%라도 집주인이 근저당 1억을 잡아 놨으면 이야기가 완전히 달라져요. 한 집에 줄 서 있는 돈은 내 보증금만이 아니거든요. 주택담보대출(근저당), 앞선 세입자 보증금, 집주인이 안 낸 세금까지 전부 그 집을 담보로 순서대로 서 있습니다. 집이 경매로 넘어가면 그 순서대로 나눠 가져요. 내 앞에 선 사람이 두꺼울수록 내 차례엔 남는 게 줄어듭니다.

그래서 제가 도구를 만들 때 잡은 기준이 하나 있어요. 전세가율 말고 노출 비율입니다. '(보증금 + 선순위 채권) ÷ 기준가'. 분자에 내 보증금만이 아니라 나보다 앞선 빚까지 같이 올려요. 이 한 줄이 전세가율이 못 보던 절반을 채웁니다.

데이터가 잡아 주는 절반 — 동네 기준가

노출 비율을 계산하려면 분모, 그러니까 '기준가'부터 있어야 해요. 그 기준가를 호가로 잡으면 처음부터 틀립니다. 부동산에 걸린 호가는 시세가 아니에요. 실제로 신고돼서 거래가 끝난 금액, 그게 실거래가입니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래가부터 확인해 매매가가 대략 어느 선인지 잡으세요.

동네 전체의 전세 부담을 한눈에 보고 싶으면 전세가율 랭킹이 그 일을 합니다. 이 표의 전세가율은 같은 기간 전세 중위 보증금 ÷ 매매 중위가로, 전용 84㎡대 실거래를 기준으로 잡은 시군구 평균 신호예요. 국토교통부 실거래가에서 가져온 숫자고, 역시 호가가 아니라 신고된 거래 기준입니다. 비율이 높은 동네일수록 매매가가 흔들릴 때 보증금 회수 여력이 얇아져요.

데이터에 없는 절반 — 선순위는 등기부에만 있어요

여기서 솔직해야 할 게 있어요. 노출 비율의 분자에 들어가는 '선순위 채권', 그건 우리 실거래 데이터 어디에도 없습니다. 국토교통부 실거래가는 거래 가격을 모으는 데이터지, 그 집에 누가 얼마를 담보로 잡았는지는 다루지 않아요. 그건 등기부, 정확히는 등기사항전부증명서(부동산등기사항증명서)에만 적혀 있습니다.

그래서 이 절반은 사이트가 대신 못 해 드려요. 본인이 직접 등기부를 떼서 넣어야 합니다. 을구에서 근저당권이 얼마나 잡혀 있는지 보고, 갑구에서 가압류·압류·경매개시 같은 위험 표시가 없는지 봅니다. 한 가지 꼭 챙길 건, 근저당의 '채권최고액'은 보통 실제 대출액보다 크게 잡혀 있어요. 그래도 저는 그 채권최고액을 그대로 선순위로 보고 넣습니다. 보수적으로 잡는 거예요. 떼는 법과 읽는 법은 등기부등본 읽는 법에 정리해 뒀습니다.

신탁등기가 걸려 있으면 이야기가 또 복잡해져요. 소유자가 등기부상 신탁회사로 돼 있는데 정작 계약은 위탁자(원래 집주인)와 하는 경우, 신탁회사 동의 없는 임대차는 보호에서 빠질 수 있습니다. 이런 건 노출 비율 숫자로 안 잡혀요. 그래서 도구 결과 옆에 항상 같은 말을 붙여 둡니다 — 최종 판단은 등기부 원본을 직접 보면서 가라고요.

둘을 합치는 곳 — 노출 비율 한 줄

데이터로 잡은 기준가와 등기부에서 떼 온 선순위, 그리고 내 보증금. 세 숫자가 모이면 전세 위험 체크에 넣을 차례예요. 도구는 두 비율을 같이 보여 줍니다. 전세가율(보증금 ÷ 기준가)과 노출 비율((보증금+선순위) ÷ 기준가)을요. 제가 진짜로 보는 건 두 번째 줄, 노출 비율입니다.

예시 하나로 보면 감이 와요. 시세 3억짜리 집인데 집주인이 이미 근저당 1억을 잡아 놨다고 합시다. 여기 전세 2억으로 들어가면 전세가율은 약 67%, 그럭저럭 괜찮아 보여요. 근데 노출 비율은 (2억 + 1억) ÷ 3억 = 100%입니다. 나보다 앞서거나 나랑 다투는 돈이 딱 시세와 같아지는 거예요. 경매로 집이 시세대로 다 팔려도 비용을 떼고 나면 보증금을 온전히 못 받습니다. 전세가율은 67%인데 실질은 한계까지 간 거죠. 같은 집에 근저당이 0이었으면? 노출 비율도 67%, 여백이 1억 생깁니다. 선순위 하나로 위험이 완전히 갈려요.

도구 결과는 어디까지나 참고용입니다. 임대인 세금 체납, 우선변제 순위, 신탁 여부 같은 건 이 단순 계산에 안 들어가요. 그러니 숫자 하나로 끝내지 마시고, 단계별 점검은 전세 위험 체크리스트를 같이 보면서 가세요. 거기엔 계약 전·계약 시·잔금까지 무엇을 언제 확인하는지 흐름으로 정리돼 있습니다.

70%를 '안전선'이라 부르는 통념에 대해

여기서 제 기준을 분명히 해 둘게요. '전세가율 70%까지는 안전하다'는 말, 인터넷에 정말 많이 돌아다녀요. 저는 그 70%를 안전선이라고 부르지 않습니다. 그 숫자는 한때 일부 보증료율을 매기는 기준점으로 쓰였을 뿐이에요. 보증 상품에서 구간을 나누는 산정 기준이지, '여기까지는 보증금이 안전하다'는 보장선이 전혀 아닙니다. 같은 출처에서 나온 숫자인데 통념이 의미를 한 칸 옮겨 버린 거죠.

왜 위험하냐면, 70%를 합격선으로 믿는 순간 선순위를 빼먹게 돼요. 앞 예시처럼 전세가율 67%여도 근저당이 끼면 노출 비율은 100%까지 튑니다. '70% 안 넘었으니 됐다'가 가장 위험한 착각이에요. 그래서 저는 전세가율은 동네 신호로만 쓰고, 합격·불합격은 노출 비율로 따집니다. 70%라는 숫자에 의미를 두려면, 그건 '여기서부턴 한 칸 더 깐깐하게 본다'는 경계지 통과선이 아니에요.

노출 비율을 잡았으면, 그 다음

숫자를 따졌으면 그 숫자를 지키는 일이 남아요. 보증금을 지키는 법적 무기는 둘이에요. 대항력과 우선변제권. 잔금 치르는 날 입주·전입신고·확정일자를 같은 날 한 번에 끝내는 게 원칙입니다. 효력이 신고 당일이 아니라 다음 날 0시부터 생기는 빈틈이 있어서, 계약서에 '잔금 다음 날까지 새 담보 설정 금지' 특약을 넣어 두는 게 좋아요. 이 작동 원리는 체크리스트 가이드에서 표로 풀어 뒀습니다.

노출 비율이 아슬아슬하면 길이 몇 가지 있어요. 보증금 일부를 월세로 돌려 보증금 자체를 낮추면 분자가 줄어 여백이 커집니다. 또 전세보증금 반환보증 가입이 되는지 계약 전에 확인하세요. 보증한도가 대체로 '주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액' 이내라, 선순위가 두껍거나 전세가가 높으면 가입 자체가 거절됩니다. 그 거절이 곧 '이 조건 위험하다'는 신호예요. 임대인 미납세금도 잊지 마세요 — 2023년 4월 3일부터 임차인은 전국 어느 세무서에서나 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다(보증금 1천만원 초과 계약 한정). 체납 세금 일부는 내 보증금보다 먼저 변제되면서 회수 여력을 갉아먹거든요.

마지막으로 한 번 더 정리하면, 워크플로는 세 칸이에요. 데이터로 동네 기준가 잡고 → 등기부로 선순위 떼고 → 도구에 넣어 노출 비율을 본다. 사이트가 첫 칸을, 당신이 둘째 칸을, 도구가 셋째 칸을 맡습니다. 어느 하나만 봐선 위험이 안 보여요. 그리고 이 글 어디에도 '안전하다'는 도장은 없습니다. 도장 찍는 자리가 아니라, 따지는 절차를 한 줄로 세워 둔 것뿐이에요.