우리 도구는 이렇게 판단합니다 — 가격·전세 위험 기준 공개

왜 등급을 숨기지 않나

부동산 도구가 'A등급', '안전' 같은 딱지 한 장만 던지는 걸 저는 별로 안 좋아해요. 그 딱지가 어떤 숫자에서 나왔는지 안 보이면, 쓰는 사람은 도구를 믿거나 안 믿거나 둘 중 하나밖에 못 하거든요. 따져볼 수가 없으니까요. 저는 그게 신뢰가 아니라 그냥 위임이라고 생각합니다.

그래서 기준을 통째로 공개해요. 컷이 어디고, 왜 거기고, 어떤 공개 자료를 참고했고, 어디서 통념과 자료가 엇갈리는지까지. 공개된 기준은 당신이 직접 반박할 수 있습니다. '-5%가 너무 빡빡한데?' 하고 깎아내릴 수 있어야 그게 진짜 도구예요. 숨긴 등급은 그걸 못 하게 막죠.

한 가지 약속부터 분명히 합니다. 아래 숫자는 제가 만든 단순화 기준이에요. 법정 기준도, 업계 표준도 아닙니다. 진단하거나 보장하는 값이 아니라, '여기쯤에서 한 번 더 따져보라'고 신호를 주는 선입니다. 산출 방식 전반은 산출 방법에, 기준표는 기준표 허브에 모아 뒀어요.

매물 가격 체크 — 왜 -5%와 +7%인가

매물 가격 체크가 하는 일은 단순합니다. 호가를 비교 기준가랑 견줘서 몇 퍼센트 차이 나는지 보는 거예요. 기준가는 같은 단지(없으면 같은 동)에서 전용면적 ±15% 안에 드는 최근 실거래를 평균한 값입니다. 호가가 기준가 대비 어디쯤인지를 한 줄로 보여 주는 게 전부예요.

왜 위아래가 다르냐면 — 일부러 비대칭으로 뒀어요. 호가는 구조적으로 위로 붙는 경향이 있습니다. 파는 쪽이 부른 가격이니까요. 그래서 '비쌈' 쪽 문턱(+7%)을 '저렴' 쪽(-5%)보다 살짝 높게 잡았어요. 같은 폭이면 멀쩡한 호가를 자꾸 '비쌈'으로 흘려보내거든요. 이건 통계 표준이 아니라, 호가 시장의 결을 반영한 제 운영 판단입니다.

그리고 출처가 엇갈리는 지점. 이 도구의 기준가는 호가가 아니라 실제 체결된 실거래가예요. 부동산에 걸린 호가랑 국토교통부 실거래가 공개시스템의 체결가는 자주 어긋납니다. 호가가 시세인 척하지만 시세가 아니에요. 저는 체결가만 기준으로 삼습니다. 호가를 또 호가에 견주면 비교 자체가 무의미하니까요.

전세 위험 체크 — 노출비율이라는 한 줄

전세 위험 체크는 전세가율 하나만 보지 않아요. 핵심 숫자는 제가 노출비율이라 부르는 값입니다. 식은 이래요. (내 보증금 + 나보다 앞선 선순위 채권) ÷ 기준가. 기준가는 최근 실거래 매매가를 우선 쓰고, 없으면 추정 매매가를 넣습니다. 이 비율이 높을수록 경매 때 내 차례에 남는 돈이 줄어드는 구조예요.

왜 전세가율만 안 보냐면 — 전세가율은 보증금만 매매가에 견준 숫자라, 집주인이 이미 끼고 있는 대출(근저당)을 빼먹어요. 같은 전세가율 70%라도 선순위 1억이 깔려 있으면 실질 위험은 완전히 다릅니다. 그래서 선순위까지 더해서 보는 거예요. 이 논리 전체는 전세 위험 체크리스트에 단계별로 풀어 뒀어요.

도구는 여기에 한 줄을 더 보여 줘요. 노출 초과액 = (보증금+선순위) − 기준가×0.8. 안전선 0.8을 얼마나 넘었는지를 금액으로 환산한 값입니다. 0보다 크면 그만큼이 제가 보는 안전 여백 밖으로 나갔다는 뜻이에요. 등급이라는 추상적 딱지 말고 '얼마나'를 숫자로 같이 주려는 거죠.

왜 안전선을 0.8로 두나 — 출처가 엇갈리는 지점

여기가 이 글에서 제일 중요한 대목이에요. 흔히들 전세가율 70%를 '안전선'처럼 말합니다. '70% 안 넘으면 괜찮다'는 식으로요. 저는 이 통념을 그대로 안 씁니다. 70%는 일부 보증료율 산정에서 쓰이는 기준점이지, 보증금을 다 돌려받는다는 합격선이 아니거든요.

결정적인 어긋남은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에서 나와요. HUG 보증한도는 대체로 '주택가격의 90% − 선순위채권' 이내입니다. 자, 통념과 비교해 보세요. 통념은 '전세가율 70%면 안전'이라는데, HUG는 보증 한도를 90%에서 선순위를 뺀 선까지 열어 둡니다. 두 숫자가 가리키는 지점이 다릅니다. 70% 통념은 보증금만 보고, HUG 90% 기준은 선순위를 명시적으로 빼요. '얼마까지가 안전한가'와 '얼마까지 보증해 주는가'는 애초에 다른 질문인데, 통념은 이 둘을 뭉뚱그립니다.

그래서 저는 전세가율 70% 통념을 안전선으로 쓰지 않았어요. 대신 선순위를 합산한 노출비율 0.8을 별도 안전선으로 둡니다. 이유는 두 가지예요. 첫째, 노출비율은 HUG처럼 선순위를 식 안에 넣어 두니 통념의 빈틈(대출을 빼먹는 문제)을 메웁니다. 둘째, 0.8은 HUG의 90% 한도보다 한 칸 보수적이에요. 경매 낙찰가가 시세를 밑도는 경우가 흔하니, 90%까지 차오르기 전에 미리 신호를 띄우려고 여백을 더 둔 겁니다. 이건 HUG 기준의 복제가 아니라, 통념과 공식 한도 사이의 긴장을 보고 제가 한 칸 당겨 정한 값이에요.

숫자를 어떻게 쓰면 되나

공개한 기준을 실제로 쓰는 순서는 이래요. 먼저 매물 가격 체크로 호가가 기준가 대역 안에 드는지 봐요. '비쌈'이 뜨면 그 +7%가 층·향으로 설명되는지부터 따집니다. 설명이 안 되면 협상 카드로 쓰고요. 전세라면 전세 위험 체크에 보증금·기준가·선순위를 넣어 노출비율을 봅니다. 0.8을 넘으면 등급이 뭐라 뜨든 저는 그 조건을 다시 협상하거나 보증금을 낮추는 쪽을 봐요.

그리고 한 가지. 도구가 '낮음'이나 '비슷'을 띄워도 그게 면죄부는 아니에요. 노출비율이 낮아도 등기부·확정일자·미납세금 확인은 그대로 해야 합니다. 숫자는 위험을 가늠하는 한 줄이지, 절차를 대신하지 않아요. 기준선 전체는 기준표 허브에 모아 두고, 각 도구가 어떤 데이터로 계산하는지는 산출 방법에서 확인할 수 있습니다.

끝으로, 이 컷들은 고정 불변이 아니에요. 실거래 데이터가 쌓이고 제도가 바뀌면 저는 값을 다시 손볼 수 있습니다. 그때도 바뀐 숫자와 그 이유를 여기에 그대로 적을 거예요. 기준을 공개해 둔 이상, 바꿀 때도 공개해야 그게 신뢰니까요.