임대차 계약 전 확인사항: 사람·서류·돈·특약

확인하는 순서에는 이유가 있어요. 조건이 아무리 좋아도 계약 상대가 진짜 권리자가 아니면 그다음은 다 의미가 없습니다. 그래서 사람을 먼저 보고, 그 사람의 권리가 깨끗한지 서류로 검증하고, 돈의 범위를 정한 다음, 빈틈을 특약으로 메우는 순서로 갑니다.

1단계 · 사람: 계약 상대가 진짜 소유자인가

제일 먼저 등기부등본에 적힌 소유자와 지금 앞에 앉은 사람이 같은 사람인지 맞춰 보세요. 신분증을 받아 이름·주민등록번호 앞자리·얼굴을 등기부 갑구의 소유자 정보와 대조하면 됩니다. 단순해 보이죠. 그런데 임대 사기의 상당수가 바로 이 단계에서 갈립니다. 소유자가 아닌 사람이 소유자 행세를 하거나, 권한 없는 관리인이 계약을 받는 경우가 실제로 있어요.

보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내세요. 중개사 계좌, 배우자 계좌, '편의상' 알려 주는 제3자 계좌로 넣으라는 요구는 그 자체가 경계 신호입니다. 송금한 뒤에는 이체 내역을 보관하고, 영수증이나 계약서에 '보증금을 소유자 본인 계좌로 지급함'을 적어 두면 나중에 분쟁이 생겨도 근거가 됩니다.

대리인이 나왔다면

소유자가 직접 못 나오고 가족·지인·중개인이 대신 계약하는 경우가 꽤 많아요. 이때는 위임 사실을 서류로 확인합니다. 소유자가 작성한 위임장, 위임 내용과 일치하는 인감증명서, 그리고 가능하면 통화·영상으로 소유자 본인의 의사를 직접 들어 보는 게 좋습니다. 위임장에는 위임 범위, 즉 임대차 계약 체결과 보증금 수령 권한이 들어 있는지가 분명히 적혀 있어야 합니다.

2단계 · 서류: 권리와 빚, 건물 상태를 확인

사람을 확인했으면 이제 그 사람의 권리가 깨끗한지 봅니다. 핵심 서류는 등기부등본, 건축물대장, 그리고 임대인의 미납 세금 자료예요. 등기부와 건축물대장은 인터넷등기소·정부24에서 직접 떼어 보는 게 가장 확실합니다. 임대인이 건네주는 출력본만 믿지 말고, 계약 당일 발급한 최신본과 내용이 같은지 견줘 보세요.

등기부등본: 근저당·채권최고액·신탁

을구에 잡힌 근저당권이 제일 중요해요. 채권최고액은 보통 실제 대출금보다 크게 설정되니, 이 금액에 내 보증금을 더한 액수가 집값에 비해 과한지 가늠해 보세요. 집이 경매로 넘어가면 등기 순위가 앞선 근저당이 먼저 배당받고, 내 보증금은 그 뒤 순위로 밀립니다. 갑구에 '신탁'이 적혀 있다면 실소유와 처분 권한이 신탁회사에 있는 구조라, 임대인과의 계약만으로는 보증금을 지키기 어려울 수 있어요. 신탁이 보이면 한 칸 더 깐깐하게 볼 필요가 있습니다. 등기부를 줄 단위로 읽는 법은 등기부등본 보는 법에 자세히 풀어 두었어요.

건축물대장: 위반건축물·용도·면적

건축물대장에서는 세 가지를 봅니다. 먼저 '위반건축물' 표기 여부예요. 위반건축물로 등재되면 전입신고나 대출, 보증보험 가입이 막힐 수 있습니다. 다음은 용도. 근린생활시설을 주거로 쓰는 경우, 이른바 근생빌라는 법적으로 주택이 아니라 보호와 대출에서 불리해요. 마지막으로 면적·호수가 계약서·실제 현황과 맞는지 봅니다. 읽는 방법은 건축물대장 보는 법을 참고하면 됩니다.

임대인의 미납 세금

임대인이 세금을 체납한 상태라면, 일부 세금은 임차인의 확정일자보다 앞서 변제되는 구조라 보증금 회수에 영향을 줍니다. 임대차 계약 전·후로 임대인의 국세·지방세 미납 내역을 확인할 수 있는 제도가 운영되고 있으니, 계약 전에 임대인에게 납세증명서 제시를 요청하거나 열람에 동의하도록 특약에 넣으세요. 제도와 절차는 시점에 따라 바뀌니, 계약 시점에 세무서·주민센터 같은 공식 창구에서 다시 확인하는 게 안전합니다.

3단계 · 돈: 보증금 말고도 적어야 할 것들

계약서에 보증금과 월세만 적으면 끝이 아니에요. 매달 나가는 돈과 한 번에 나가는 돈을 전부 명확히 해 둬야 나중에 안 다툽니다. 특히 관리비가 분쟁 단골이에요. 관리비에 뭐가 포함되는지(공용 전기·수도·청소·승강기), 따로 내는 항목은 뭔지, 정액인지 사용량에 따른 정산인지를 계약서나 특약에 적어 두세요.

중개보수도 미리 계산해 두는 게 좋아요. 중개보수는 거래금액에 지역별 상한요율을 곱해 정해지고, 부가가치세가 별도로 붙을 수 있습니다. 월세 계약은 보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액을 산정하는 식으로 계산 방식이 따로 있어서, 보증금만으로 가늠하면 어긋나요. 정확한 금액은 중개보수 계산기로 미리 확인하고, 요율 구조는 중개보수의 기본에서 설명합니다.

입주 직전 집 상태를 사진과 영상으로 남기는 건 사실 돈 문제예요. 벽지 오염, 곰팡이, 깨진 타일, 작동하지 않는 옵션 가전 — 입주 전 사진이 없으면 퇴거할 때 임차인 책임으로 떠넘겨질 수 있습니다. 입주 당일 날짜가 보이게 촬영해 두세요. 원상복구 분쟁에서 이게 결정적인 자료가 됩니다.

4단계 · 특약: 빈틈을 문장으로 메운다

표준계약서의 인쇄된 조항만으로는 막기 어려운 위험이 있어요. 그 빈틈을 메우는 게 특약입니다. 구두 약속은 증거가 되기 어려우니, 합의한 내용은 반드시 특약란에 문장으로 적고 양 당사자가 서명하세요. 모호한 표현 말고 누가·언제·무엇을 한다는 식으로 구체적으로 씁니다.

이 중에서도 '잔금 다음 날까지 담보권 설정 금지' 특약은 의미가 큽니다. 전입신고의 대항력은 신고한 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 잔금 당일 임대인이 몰래 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 내 대항력보다 앞설 수 있어요. 이 하루짜리 빈틈을 막는 약속을 글로 남겨 두는 겁니다. 보증보험 가입을 전제로 한 특약은, 가입이 거절될 때 계약금을 돌려받을 길을 열어 둡니다.

원상복구 범위도 입주 전에 정해 두는 게 깔끔해요. 통상적인 사용으로 생기는 마모와 임차인 과실로 인한 파손은 구분돼야 하는데, 막연히 '원상복구'라고만 적으면 퇴거할 때 해석이 갈립니다. 어디까지가 임차인 책임인지 특약에 적고, 입주 시 상태 사진을 첨부해 두세요. 다툼이 확 줄어듭니다.

계약 직후, 같은 날 끝내야 할 일

서명으로 끝이 아니에요. 보증금을 지키는 두 축은 대항력과 우선변제권인데, 둘 다 임차인이 직접 챙겨야 생깁니다. 대항력은 '주택 인도(점유)와 전입신고'를 갖추면 전입신고한 다음 날 0시부터 발생하고, 우선변제권은 여기에 '확정일자'까지 더해져야 생겨요. 그래서 잔금·이사 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 게 정석입니다.

대항력과 우선변제권이 실제로 어떻게 작동하는지, 소액임차인 최우선변제까지 알고 싶다면 대항력·우선변제권 정리를 보세요. 우선변제는 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 받는 힘이고, 최우선변제는 소액임차인이 일정액을 최선순위 담보물권자보다도 먼저 받는 제도인데, 보증금 한도와 변제액은 지역·시기별로 달라 시행령 기준표를 확인해야 합니다.

계약 후 챙길 제도도 한 줄씩 외워 두세요. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구해 2+2년 거주를 보장받을 수 있고(계약갱신청구권, 2020년 7월 시행), 갱신 시 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다(전월세상한제). 또 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 체결일로부터 30일 이내 신고해야 하는 전월세신고제 대상이고, 신고하면 확정일자가 자동 부여돼요. 신고제의 과태료 부과 시점과 운영 기준은 여러 차례 바뀐 적이 있으니, 계약 시점에 국토교통부 부동산거래관리시스템 공지에서 최신 기준을 살펴보시길 권해요. 자세한 내용은 계약갱신청구권·신고제에서 더 깊이 다룹니다.

함께 보면 좋은 도구와 가이드

계약을 앞두고 있다면 서류·돈·위험을 한 번에 점검하는 흐름으로 가세요. 보증금 회수 위험이 걱정되면 전세 위험 체크리스트로 근저당·시세·보증금 비율을 짚고, 인근 실거래가와 전·월세 시세로 적정 가격을 가늠해 보세요. 계약 후 권리 보호의 원리는 대항력·우선변제권 정리에서, 거주를 지키는 제도는 계약갱신청구권·신고제에서 확인할 수 있습니다.

비용을 미리 가늠하려면 중개보수 계산기로 수수료를 두드려 보고, 등기부·건축물대장 읽는 법은 등기부등본 보는 법으로 익혀 두세요. 그래야 계약 자리에서 당황하지 않습니다. 제도와 요율은 시점에 따라 바뀌니, 본문의 기준 시점을 참고하되 신청·계약 직전에 공식 창구에서 한 번 더 확인하는 게 가장 확실합니다.