전세 살다 천장이 샜습니다 — 누수·곰팡이, 누가 고치나

원칙: 고치는 사람은 임대인입니다

출발점은 민법 제623조예요. '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.' 풀어 말하면, 사는 동안 그 집이 집 구실을 하도록 유지할 책임이 임대인에게 있다는 겁니다. 그래서 장마철 천장 누수, 노후 배관 파손, 보일러 고장, 구조·단열 탓에 생긴 곰팡이 같은 건 원칙적으로 임대인의 몫이에요.

법원도 이 선을 비교적 분명히 그어 왔습니다. 임대인의 수선의무는 특약으로 면제할 수 있지만, 특별한 사정이 없는 한 그 면제는 '통상 생길 수 있는 소규모 수선'에 한정돼요. 대파손의 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비의 교체 같은 대규모 수선은 특약이 있더라도 여전히 임대인이 책임진다는 게 판례의 취지입니다. 즉 '세입자가 다 고치기로 했잖아요'가 누수·배관까지 통하진 않는다는 거죠.

그럼 임차인은 뭘 하나 — 통지의무

임대인에게 의무가 있다고 임차인이 손 놓고 있어도 되는 건 아니에요. 민법 제634조는 임차인의 통지의무를 정해 둡니다. 수선이 필요하거나 하자를 알게 되면 지체 없이 임대인에게 알려야 한다는 거예요. 이걸 게을리해서 손해가 커지면, 그 확대된 부분에 임차인이 책임질 수 있습니다. 장마철 누수는 방치하면 곰팡이·가구 손상·아랫집 피해로 번지니, 발견 즉시 알리는 게 곧 자기 방어예요.

임대인이 안 고쳐주면 — 임차인의 카드

통지했는데도 임대인이 미루거나 거부하면, 임차인에게도 쓸 수 있는 카드가 몇 장 있습니다. 다만 순서가 있어요 — 통지와 합의 시도, 증거 확보가 먼저고, 아래는 그 다음입니다.

여기서 꼭 짚을 게 있어요. 위 카드들은 '쓸 수 있다'는 거지 '아무 때나 마음대로 해도 된다'가 아니에요. 차임을 일방적으로 깎아 보내거나 무단으로 큰 수선을 하고 비용을 청구하면, 그 정당성 자체가 또 다른 다툼이 됩니다. 그래서 실무에선 통지 → 응답 요구 → (필요하면) 내용증명 → 조정·상담의 순서를 권해요. 이 글은 일반론이고, 구체적 적용은 사안마다 다릅니다.

'수리는 세입자가' 라고 써 있어도

계약서에 '소모품·경미한 수선은 임차인 부담'이라는 특약은 흔합니다. 이 특약 자체는 유효해요. 다만 앞에서 말했듯 그 범위는 소규모 수선에 한정됩니다. 형광등·수도꼭지 패킹·소모품 교체는 임차인이, 누수·배관·보일러·구조부 같은 대규모는 특약이 있어도 임대인이 — 이게 판례가 그어 온 선이에요. 특약 문구는 입주 전에 분명히 해 두는 게 좋고, 작성 요령은 계약서 특약과 가계약금에 정리해 뒀습니다.

또 하나, 입주 직후에 발견한 하자는 '원래 있던 것'인지 '내가 살며 생긴 것'인지를 두고 다투기 쉬워요. 그래서 입주 시점의 상태를 사진으로 남겨 두는 게 중요합니다. 이건 장마철 집보기에서 강조한 '입주 시 상태 기록'과 그대로 이어져요. 들어갈 때 찍어 둔 사진 한 장이, 나갈 때의 원상복구 분쟁까지 줄여 줍니다.

곰팡이·결로는 특히 다툼이 많아요

수선책임 중에서도 결로·곰팡이가 제일 시끄럽습니다. 원인이 '구조·단열의 문제'(임대인 쪽)냐 '환기·난방을 안 한 생활의 문제'(임차인 쪽)냐로 갈리거든요. 외벽 단열이 부실하거나 창호가 노후해 생긴 결로라면 임대인 책임에 무게가 실리고, 충분히 환기·난방할 수 있는 집인데 생활 습관으로 곰팡이가 폈다면 임차인 쪽 책임이 거론됩니다. 문제는 현실에서 이 둘이 깔끔하게 갈리는 경우가 드물다는 거예요.

안 풀리면 — 분쟁조정·상담

당사자끼리 합의가 안 되면 곧장 소송으로 갈 필요는 없어요. 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 같은 조정·상담 경로가 있습니다. 조정은 소송보다 빠르고 비용 부담이 적어요. 다만 같은 '누수'라도 원인·계약 내용·증거에 따라 결론이 달라지니, 이 글의 일반론을 그대로 자기 사건의 정답으로 삼지는 마세요. 연금·세금·법률처럼 결과가 무거운 영역은 반드시 공식 자료 확인과 전문가 상담을 거치시길 권합니다.

정리하면 이렇습니다. 원칙은 임대인의 수선의무, 임차인의 일은 통지·증거·절차. 장마철엔 '빨리 알리는 것'이 곧 방어예요. 누수를 발견한 그날 사진과 함께 기록을 남기고, 임대인에게 알리고, 응답을 요구하세요. 그 기록이 쌓여 있어야 나중에 어떤 카드를 쓰든 당신 편이 됩니다. 이 글은 책임을 가르는 지도일 뿐, 당신 사건에 도장을 찍어 주진 못해요.