계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제, 한 번에 정리

계약갱신청구권: 언제, 어떻게 행사하나

임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다(2개월 전 요건은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 계약부터 적용). 이 기간을 놓치면 권리 자체가 사라지므로, 만기 날짜를 역산해 미리 달력에 표시해 두는 편이 안전합니다. 예를 들어 만기가 2026년 9월 30일이라면, 그해 3월 30일부터 7월 30일 사이에 의사를 밝혀야 합니다.

행사할 수 있는 횟수는 1회, 갱신된 계약의 존속기간은 2년으로 봅니다. 최초 2년에 갱신 2년을 더해 최대 4년 거주가 제도적으로 보장되는 구조입니다. 통지는 말로도 가능하지만, 분쟁을 대비하려면 문자·내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식을 권합니다. '언제, 누구에게, 무엇을 요구했는지'가 기록으로 남아야 나중에 다툴 일이 줄어듭니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

갱신요구는 임차인의 권리이지만 무조건 관철되는 것은 아닙니다. 법은 임대인이 거절할 수 있는 사유를 정해 두었는데, 실무에서 자주 등장하는 것은 다음과 같습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 임대인 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 하는 경우

여기서 가장 분쟁이 잦은 항목이 실거주입니다. 임대인이 '내가 들어가 살겠다'고 하면 임차인은 그 진정성을 직접 확인하기 어렵습니다. 그래서 갱신 거절을 통지받은 임차인은 통지서·문자 등 거절 사유를 기록한 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다. 뒤에서 다룰 손해배상 문제와 직결되기 때문입니다.

전월세상한제: 5%는 어떻게 계산하나

갱신할 때 임대인이 보증금이나 월세를 올리더라도 직전 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 지방자치단체가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정한 경우에는 그 기준이 우선합니다. 즉 5%는 전국 공통 상한선이지, 무조건 5%까지 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.

전세 보증금만 있는 단순한 경우라면 계산이 직관적입니다. 보증금 4억 원으로 거주하던 집을 갱신하면서 임대인이 상한까지 올린다고 가정하면, 4억 원 × 5% = 2,000만 원이므로 새 보증금은 최대 4억 2,000만 원입니다. 월세 70만 원이라면 5%인 3만 5,000원까지만 올릴 수 있어 최대 73만 5,000원이 됩니다.

두 가지를 더 기억해 둘 필요가 있습니다. 첫째, 증액 청구는 계약 또는 직전 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 할 수 없습니다. 둘째, 5% 상한은 어디까지나 갱신 시(또는 합의 증액 시)에 적용됩니다. 1회 갱신(최대 4년)이 끝난 뒤 새 임차인과 맺는 신규 계약이나, 기존 임차인과의 완전한 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 보증금을 시세대로 다시 정할 수 있다는 의미입니다.

묵시적 갱신과 무엇이 다른가

묵시적 갱신은 아무도 아무 말을 하지 않아 계약이 자동으로 연장되는 경우입니다. 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 봅니다. 임차인이 적극적으로 권리를 행사하는 계약갱신청구권과는 출발점부터 다릅니다.

둘의 결정적 차이는 두 가지입니다. 첫째, 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 치지 않습니다. 따라서 임차인의 1회 갱신요구권은 그대로 남습니다. 묵시적으로 한 번 연장된 뒤에도 이후 다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 의미입니다. 둘째, 해지의 자유가 다릅니다. 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

전월세신고제: 대상과 과태료 시점

전월세신고제는 일정 규모 이상의 임대차 계약 내용을 행정기관에 신고하도록 한 제도입니다. 신고 대상은 보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약입니다. 둘 중 하나만 넘어도 대상이 되므로, 보증금이 적더라도 월세가 30만 원을 넘으면 신고해야 합니다. 지역으로는 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도의 시 지역 등이 포함되며 일부 읍·면 지역은 제외됩니다.

신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다. 임대인과 임차인 중 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고로 처리됩니다. 행정복지센터 방문 외에 온라인으로도 가능합니다.

신고제를 단순한 행정 절차로만 볼 일은 아닙니다. 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되기 때문입니다. 따로 주민센터를 찾아가 확정일자를 받지 않아도, 신고만 제대로 마치면 우선변제권을 갖추는 데 필요한 확정일자가 함께 처리됩니다. 다만 대항력은 전입신고와 실제 점유가 있어야 생기는 별개 요건이라는 점은 잊지 말아야 합니다. 이 부분은 대항력·우선변제권 가이드에서 더 자세히 다룹니다.

실거주 거절 후 다시 세를 놓으면

실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 임대인은 실제로 그 집에 살아야 합니다. 만약 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 종전 임차인에게 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 이른바 '실거주 거짓 사유' 분쟁입니다.

손해배상액은 다음 중 큰 금액을 기준으로 산정합니다. 첫째, 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액. 둘째, 임대인이 새로 임대해 얻은 차임과 종전 차임의 차액의 2년분. 셋째, 갱신 거절로 임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 이런 분쟁에서 임차인이 가진 가장 강력한 증거는 거절 당시의 통지 내용이므로, 문자나 내용증명을 버리지 말고 보관해 두는 편이 좋습니다.

함께 보면 좋은 도구와 가이드

계약을 앞두고 있다면 서명 전에 빠뜨리기 쉬운 항목부터 점검하는 편이 좋습니다. 임대차 계약 전 확인사항에서 등기부·시세·특약까지 흐름을 짚어 두었습니다. 전세 계약이라면 보증금 회수 위험을 미리 가늠해 보는 것도 방법입니다. 전세 위험 체크리스트를 따라 항목별로 확인하거나, 전세 위험 체크 도구로 입력값을 넣어 점검할 수 있습니다.

갱신 시 올릴 금액이 적정한지 판단하려면 시세 비교가 먼저입니다. 실거래가와 지역 정보로 주변 흐름을 보고, 요율·기준이 헷갈릴 때는 기준표 허브에서 관련 수치를 한 번 더 확인하면 됩니다.