청약 가점 84점, 항목별로 직접 계산하는 법

가점 84점은 세 항목의 합이다

민영주택 가점제의 만점은 84점이에요. 딱 세 항목으로 쪼개집니다. 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간. 셋을 더한 게 내 가점이고, 인기 단지일수록 이 점수로 당락이 갈려요. 먼저 배점부터 머리에 넣고 가는 게 좋습니다. 배점이 큰 항목에서 점수가 크게 움직이거든요.

여기서 한 가지만 미리 짚을게요. 세 항목은 셈하는 기준이 제각각이에요. 무주택기간은 '나이·혼인'에서 출발하고, 부양가족은 '누가 같은 세대에 얼마나 등재돼 있나'를 보고, 가입기간은 통장을 만든 날부터 자동으로 쌓입니다. 그래서 통장을 일찍 텄다고 무주택 점수가 같이 빨라지는 게 아니에요. 칸마다 따로 세야 합니다.

① 무주택기간 — 언제부터 세느냐가 전부

무주택기간은 최대 32점인데, 사람들이 가장 많이 틀리는 칸이기도 해요. 핵심은 '언제부터 세느냐'입니다. 집을 처분한 날이 아니라 만 30세가 되는 날부터 세는 게 원칙이에요. 다만 만 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 둘 중 빠른 사건을 기준으로 보면 돼요. 그러니 만 30세가 안 됐고 미혼이라면, 아무리 오래 무주택이어도 이 항목은 0점에서 출발합니다. 억울해도 규칙이 그래요.

무주택 여부는 청약자 본인만이 아니라 배우자까지 묶어서 봅니다. 세대를 분리해 따로 등본을 두고 있어도, 배우자가 집을 가지고 있으면 무주택으로 인정되지 않을 수 있어요. 그리고 과거에 집이 있었다가 판 사람은, 무주택자가 된 날과 만 30세(또는 혼인일) 중 늦은 시점부터 다시 기간이 쌓입니다. 쉽게 말해 '집이 없는 상태'와 '나이 요건'을 둘 다 만족한 시점부터라는 뜻이에요.

② 부양가족 — 배점은 제일 큰데 인정은 까다롭다

부양가족수는 최대 35점으로 세 항목 중 배점이 가장 큽니다. 기본이 5점(부양가족 0명)이고, 한 명 늘 때마다 5점씩 붙어서 6명 이상이면 35점이에요. 한 명 차이가 5점이라 당락을 좌우할 만큼 크죠. 그런데 '같이 사는 가족 = 부양가족'이 아니라는 게 함정입니다. 인정 범위와 요건이 따로 정해져 있어요.

• 배우자: 같은 세대가 아니어도(주민등록이 분리돼 있어도) 부양가족으로 인정됩니다.
• 직계존속(부모·조부모): 청약자가 세대주이고, 그 존속이 3년 이상 계속 같은 등본에 등재돼 있어야 인정돼요. 본인의 직계존속뿐 아니라 배우자의 직계존속도 포함됩니다.
• 직계비속(자녀): 미혼이어야 인정되고, 만 30세 이상인 자녀는 1년 이상 같은 등본에 등재돼 있어야 합니다.
• 형제·자매는 부양가족이 아니에요. 같이 살아도 가점에 안 들어갑니다.

그러니 부양가족은 '주민등록상 누가, 언제부터, 어떤 관계로 올라 있나'를 등본으로 직접 확인해야 정확해요. 부모님을 부양가족으로 넣으려면 내가 세대주여야 하고 3년 등재 요건을 채웠는지, 자녀가 결혼했는지 같은 걸 하나하나 따져야 합니다. 여기서 한 칸을 잘못 세면 5점이 통째로 움직여요.

③ 청약통장 가입기간 — 17점, 자동으로 쌓인다

세 항목 중 제일 단순한 칸이에요. 청약통장을 만든 날부터 시간이 흐르면 자동으로 점수가 쌓입니다. 6개월 미만이면 1점에서 시작해, 가입 기간이 길어질수록 한 단계씩 올라가 15년 이상이면 만점 17점이에요. 따로 관리할 게 없고, 일찍 만들수록 유리하다는 게 결론입니다. 그래서 당장 청약 계획이 없어도 통장부터 트라는 말이 나오는 거고요.

한 가지 주의할 건, 가입기간 점수는 '통장을 유지한 기간'으로 센다는 점이에요. 중간에 해지했다가 새로 들면 그 시점부터 다시 쌓입니다. 그리고 앞서 말했듯 통장 가입기간이 길다고 무주택기간 점수가 같이 올라가는 게 아니에요. 두 칸은 완전히 별개로 셉니다. 이걸 헷갈려 가점을 부풀려 적는 경우가 종종 있어요.

직접 계산해 보기 — 한 가구 예시

숫자를 직접 넣어 보면 감이 옵니다. 만 40세 무주택자가 배우자와 미혼 자녀 둘을 부양하고, 청약통장을 12년 전에 만들었다고 해볼게요. 무주택기간은 만 30세부터 10년이니 '10년 이상 11년 미만' 구간으로 22점. 부양가족은 배우자와 자녀 둘로 3명이라 기본 5점에 15점을 더해 20점. 통장 가입 12년이면 '12년 이상 13년 미만' 구간으로 14점 안팎이에요. 합치면 56점 선입니다.

그런데 이 56점이 안전한 점수냐 하면, 그건 단지마다 달라요. 인기 지역 인기 평형은 당첨 가점선이 60점대 후반에서 70점을 넘기는 경우도 흔합니다. 그러니 내 점수를 계산하는 건 출발점일 뿐이고, 그 점수가 노리는 단지에서 통할지는 과거 당첨 가점 흐름과 함께 봐야 해요. 점수가 빠듯하면 추첨 비중이 큰 평형이나 특별공급을 함께 노리는 게 현실적입니다.

가점제냐 추첨제냐 — 내 점수가 어디서 쓰이나

여기서 한 번 정리하고 갈게요. 84점 가점은 민영주택에서만 의미가 있어요. 국민주택(공공이 짓는 전용 85㎡ 이하)은 가점을 안 보고 납입 금액·횟수로 줄을 세웁니다. 그러니 국민주택을 노린다면 가점 계산은 접어 두고 성실 납입에 집중하면 돼요.

민영주택은 가점제와 추첨제를 섞어 당첨자를 뽑습니다. 가점제 물량에서는 점수 높은 사람이 유리하고, 추첨제 물량에서는 점수가 낮아도 운으로 기회가 생겨요. 그 비율은 주택형(전용면적)과 규제지역 지정 여부에 따라 달라지고, 정책으로 자주 바뀝니다. 그래서 비율 숫자를 글에 못 박지 않을게요. 청약하려는 단지의 입주자 모집공고에서 해당 평형의 가점제·추첨제 비율을 직접 확인하세요. 무주택기간이 짧아 가점이 낮다면, 추첨 비중이 큰 평형을 함께 노리는 게 점수만 붙잡고 있는 것보다 빠른 길이에요.

부적격이 가장 무섭다 — 계산보다 검증

가점 계산에서 진짜 중요한 건 점수를 높이는 게 아니라 틀리지 않는 거예요. 가점을 잘못 입력해 자격보다 높은 점수로 당첨되면, 그 당첨은 취소됩니다. 그냥 없던 일로 끝나는 게 아니라 일정 기간 청약 자체가 제한돼요. 어렵게 잡은 기회를 입력 실수 하나로 날리는 셈입니다.

그래서 순서를 이렇게 잡으세요. 세 항목을 직접 계산해 내 점수를 잡고 → 청약홈 가점계산기로 같은 값이 나오는지 대조하고 → 노리는 단지의 모집공고로 가점제·추첨제 비율을 확인하는 겁니다. 분양 일정과 모집공고는 분양·청약 정보에서 모아 볼 수 있어요. 당첨 이후의 자금 계획이 궁금하면 예산으로 매물 찾기와 주택담보대출 한도 가이드를 미리 봐 두면 도움이 됩니다. 이 글은 큰 틀을 잡는 용도이고, 점수 구조와 예외의 최종 확인은 주택공급에 관한 규칙 원문과 청약홈에서 하세요.