실거래가·공시가격·기준시가·KB시세 — 네 가지 집값의 차이

집값이 왜 네 개나 되나

헷갈리는 이유는 단순해요. 우리는 '집값'이라는 한 단어를 쓰는데, 그 값을 쓰는 곳이 여러 군데라 각자 목적에 맞는 숫자를 따로 만들어 두기 때문입니다. 시장에서 실제로 얼마에 팔렸는지(실거래가), 세금을 매기려면 얼마로 볼지(공시가격·기준시가), 대출 담보로 얼마를 인정할지(KB시세). 목적이 다르니 숫자도 다를 수밖에 없어요.

그래서 '공시가격이 실거래가보다 왜 이렇게 낮냐'는 질문은 사실 비교 대상이 어긋난 거예요. 둘은 애초에 다른 일을 하는 숫자거든요. 먼저 네 가지를 한 표로 갈라 놓고, 하나씩 풀어 볼게요.

실거래가 — 시장이 실제로 친 값

넷 중 시장에 가장 가까운 숫자가 실거래가예요. 부동산을 사고팔면 일정 기간 안에 거래가격을 신고하게 돼 있고, 그 신고된 값이 국토교통부 실거래가공개시스템(RTMS)에 쌓입니다. 호가는 매도인이 '이 값에 팔고 싶다'고 부르는 희망가일 뿐이지만, 실거래가는 실제로 돈이 오간 결과예요. 그래서 매물이 비싼지 싼지 따질 때 기준이 되는 건 호가가 아니라 실거래가입니다.

다만 실거래가도 그대로 믿기보다 읽는 요령이 필요해요. 같은 단지라도 층·향·동·전용면적에 따라 값이 갈리고, 거래가 드문 단지는 한두 건이 평균을 흔들기도 합니다. 신고가 취소되거나 특수관계인 간 거래가 섞이는 경우도 있고요. 이런 함정은 실거래가 읽는 법에서 따로 다룹니다. 같은 동네 실거래는 실거래가 조회에서 바로 확인할 수 있어요.

공시가격 — 세금·건보료의 출발점

공시가격은 정부가 매년 산정해 공시하는 '적정가격'이에요. 공동주택(아파트·연립·다세대)은 국토교통부가 매년 조사해 보통 4월 말경 공시합니다. 이 값이 중요한 건, 세금과 준조세의 출발점이기 때문이에요. 재산세·종합부동산세 같은 보유세는 물론, 건강보험료(지역가입자)·기초연금 산정, 각종 부담금까지 공시가격을 기준으로 삼습니다. 그래서 공시가격이 오르면 세금만이 아니라 보험료까지 줄줄이 영향을 받아요.

내 집 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회하면 됩니다. 보유세가 어떻게 매겨지는지, 공시가격에서 어떤 비율을 곱해 과세표준이 나오는지는 보유세 가이드에 정리해 뒀어요.

기준시가 — 국세가 시가를 모를 때 쓰는 잣대

기준시가는 국세청이 양도소득세·상속세·증여세 같은 국세를 매길 때 쓰는 기준가예요. 헷갈리기 쉬운데, 요즘 양도세는 원칙적으로 실제 거래된 금액(실지거래가액)으로 매깁니다. 기준시가는 그 실거래가를 확인할 수 없는 경우 등에 보충적으로 쓰여요. 상속·증여처럼 시가를 특정하기 어려운 상황에서 특히 등장합니다.

부동산 종류에 따라 기준시가의 출처가 갈려요. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별·공동주택 공시가격을 사실상 기준시가로 활용합니다. 반면 오피스텔이나 상업용 건물은 국세청장이 별도로 고시하는 기준시가가 따로 있어요. 그래서 '주택은 공시가격이 곧 기준시가에 가깝고, 오피스텔·상가는 국세청 고시값을 본다'고 기억하면 편합니다. 조회는 국세청 홈택스의 기준시가 조회에서 합니다. 양도세 계산의 큰 틀은 양도소득세 가이드를 참고하세요.

KB시세·호가 — 대출과 흥정의 참고선

마지막은 민간 영역의 숫자예요. KB부동산(KB국민은행)이 단지별로 매기는 시세가 대표적인데, 은행이 주택담보대출 한도를 정할 때 이 시세를 담보가치의 기준으로 쓰는 경우가 많습니다. 그래서 '내 집을 담보로 얼마까지 빌릴 수 있나'를 가늠할 때는 실거래가나 호가가 아니라 이런 담보 시세가 기준이 돼요. KB 외에 한국부동산원이 발표하는 시세도 담보 평가에 쓰입니다.

호가는 네 가지 중 가장 가벼운 숫자예요. 매도인이 '이 값 받고 싶다'고 부르는 희망가일 뿐, 실제 거래를 보장하지 않습니다. 흥정의 출발점이지 판단의 근거는 아니에요. 호가만 보고 비싸다·싸다를 정하면 십중팔구 어긋납니다. 대출 한도가 LTV·DSR로 어떻게 묶이는지는 주택담보대출 한도 가이드에서 다룹니다.

어떤 숫자를 언제 봐야 하나

정리하면 이렇게 골라 쓰면 됩니다. 집을 사거나 팔며 가격이 적정한지 따질 땐 실거래가. 보유세가 얼마 나올지 가늠할 땐 공시가격. 양도·상속·증여 같은 국세를 다룰 땐 실지거래가가 원칙이되 기준시가가 보충으로 등장. 대출 한도를 볼 땐 KB·부동산원 같은 담보 시세. 한 집에 네 숫자가 붙어 있어도, 지금 내가 하려는 일이 뭐냐를 정하면 봐야 할 값은 하나로 좁혀져요.

정리

네 가지 집값은 서로 틀린 숫자가 아니라, 각자 맡은 일이 다른 숫자예요. 실거래가는 시장을, 공시가격은 보유세를, 기준시가는 국세의 보충 기준을, KB시세는 담보를 가리킵니다. 이 역할만 머리에 넣어 두면 '왜 가격이 네 개냐'는 혼란이 사라져요. 그리고 어떤 판단이든 출발점은 실거래가입니다. 같은 동네 실제 거래부터 실거래가 조회로 확인하고, 거기서 목적에 맞는 다음 숫자로 넘어가세요.