면적의 정치학: 같은 84㎡가 다른 집이 되는 이유

법마다 다른 자를 들이대는 한 채의 집

면적이 헷갈리는 근본 원인은 관련 규정이 하나가 아니라는 데 있습니다. 주택법 시행규칙은 주거전용면적을 정의하면서 공동주택은 외벽의 내부선을 기준으로 산정한다고 정했어요. 벽 두께를 빼고 눈에 보이는 안쪽 치수로 잰다고 해서 흔히 안목치수라고 부릅니다. 분양 단계에서는 주택공급에 관한 규칙이 등장해, 세대별 공급면적을 표시할 때 주거전용면적으로 표시하되 구분 표시할 때는 주거공용면적과 그 밖의 공용면적을 나누도록 합니다. 한편 건축법 시행령 제119조는 바닥면적·연면적 같은 건축 허가 단위의 면적 산정법을 정하고요. 하나의 집에 최소 세 갈래의 자가 동시에 닿아 있는 셈입니다.

이 표에서 실무적으로 가장 중요한 줄은 첫 줄입니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료의 면적, 이 사이트 실거래가 화면과 단지 리포트의 면적은 전부 전용면적이에요. 반면 분양 광고와 중개 현장의 언어는 공급면적(아파트) 또는 계약면적(오피스텔) 쪽에 서 있습니다. 같은 데이터를 놓고 대화해도 서로 다른 면적을 말하고 있으면 그 대화는 처음부터 어긋나 있는 거예요.

같은 84가 갈라지는 세 갈래

첫째, 발코니라는 보이지 않는 면적

건축법 시행령 제119조는 발코니(노대) 면적 가운데 접한 외벽 길이에 1.5미터를 곱한 만큼을 바닥면적 산정에서 빼 줍니다. 이 빠진 부분이 서비스면적이에요. 전용 84㎡ 두 집이 있어도 발코니가 넓게 설계됐고 확장까지 마친 집과 그렇지 않은 집은 실사용 공간이 방 하나 안팎으로 벌어질 수 있습니다. 그런데 이 차이는 전용면적 숫자에 전혀 반영되지 않아요. 실거래가에서 같은 84㎡로 나란히 적힌 두 거래의 가격 차이 일부는 여기서 나옵니다.

둘째, 아파트의 84와 오피스텔의 84

오피스텔은 주택법이 아니라 건축법 체계의 건축물이라 면적의 문법이 다릅니다. 2015년 4월 30일 이전에 건축허가를 받은 오피스텔은 전용면적을 벽체 중심선 기준으로 재 왔어요. 같은 '전용 84'라도 벽 두께의 절반만큼이 숫자에 포함돼 있던 셈이라, 안목치수로 잰 아파트 84㎡보다 실내가 좁습니다. 그 이후 허가분부터는 오피스텔도 안목치수를 적용하지만, 발코니 서비스면적이 없다는 차이는 남아요. 여기에 분양 표기가 계약면적 기준이라 전용률(계약면적 대비 전용면적 비율)까지 아파트보다 낮게 나오니, 오피스텔의 '84'와 아파트의 '84'는 사실상 다른 크기의 집을 가리키는 경우가 많습니다.

셋째, 84.92와 84.99라는 미세한 갈림

같은 단지 안에서도 전용 84㎡는 84.92㎡, 84.98㎡처럼 타입별로 미세하게 다르고, 판상형·타워형, 방 배치, 발코니 설계에 따라 같은 소수점 면적에서도 평면이 갈립니다. 실거래 표에서 면적이 비슷하다고 자동으로 같은 타입은 아니라는 뜻이에요. 타입별 정확한 면적과 구조는 건축물대장 읽는 법에서 다룬 대로 공부(公簿)로 확인하는 게 기준입니다.

'34평형'이라는 관습의 산수

평은 1평이 약 3.3058㎡인 옛 단위입니다. 계량에 관한 법률이 넓이의 법정 계량단위로 제곱미터를 정하고 있어서 계약서·공부의 공식 표기는 ㎡로 통일돼 있지만, 시장의 입은 여전히 평으로 말해요. 문제는 환산 자체가 아니라 무엇을 환산하느냐입니다. 전용 84㎡를 평으로 바꾸면 약 25.4평인데, 시장이 부르는 '34평형'은 공급면적(대략 110㎡ 안팎)을 환산한 호칭이거든요. 같은 집이 전용 기준 25평이자 공급 기준 34평인 이유가 이것이고, 두 숫자 사이에는 잘못된 계산이 하나도 없습니다. 다만 어느 면적의 환산인지 말하지 않은 채 평수만 오가면, 9평의 착시가 그대로 협상 테이블에 올라옵니다.

평당가 비교는 이 착시가 돈 단위로 커지는 자리예요. 8억 5천만 원짜리 전용 84㎡를 전용 기준 평(25.4평)으로 나누면 평당 약 3,300만 원, 공급 기준 평(33평 남짓)으로 나누면 평당 약 2,600만 원. 같은 집의 평당가가 계산 기준에 따라 20% 넘게 벌어집니다. 단지끼리 평당가를 비교한 표를 볼 때는 그 표가 어느 면적으로 나눴는지부터 확인해야 하고, 기준이 안 적혀 있다면 그 비교는 참고를 멈추는 게 낫습니다. 환산 자체는 평·㎡ 변환기에 맡기고, 머리에는 '기준 확인'만 남겨 두세요.

실거래 표에서 면적을 읽는 순서

1. 비교 단위를 전용 ㎡로 고정합니다. 평형 호칭·공급면적·계약면적이 섞인 자료는 전용면적으로 되돌려 놓고 시작해요.
2. 소수점까지 봅니다. 84.92와 84.98은 다른 타입일 수 있습니다. 같은 타입끼리 묶여야 가격 비교가 공정해집니다.
3. 아파트와 오피스텔을 한 줄에 놓지 않습니다. 면적 산정 기준과 서비스면적 유무가 달라, 같은 전용 숫자라도 체감 크기가 다릅니다.
4. 발코니 확장 여부는 면적 밖의 변수로 따로 챙깁니다. 전용면적에 안 찍히지만 가격에는 찍히는 요인이에요.
5. 공부로 마무리합니다. 타입·면적의 최종 확인은 건축물대장, 권리관계는 등기부등본입니다.

면적의 정의는 자주 바뀌는 영역은 아니지만, 산정 기준과 표시 규정이 개정된 이력이 있는 만큼 큰 계약을 앞두고 있다면 국가법령정보센터에서 주택법 시행규칙과 주택공급에 관한 규칙의 현행 조문을 한 번 확인해 두는 게 안전합니다.

면적 다음에 볼 것들

면적 기준을 전용으로 맞췄다면, 이제 그 단위 위에서 가격을 읽을 차례입니다. 실거래 데이터의 함정 전반은 실거래가 읽는 법에, 옆 단지와의 가격 차이를 구조·연식·면적으로 분해하는 방법은 옆 단지와 가격차 분해에 있어요. 실거래가·공시가격·기준시가처럼 가격 쪽에도 여러 정의가 있다는 이야기는 네 가지 집값의 차이가 다룹니다. 면적과 가격, 양쪽의 정의를 쥐고 있으면 표 하나를 봐도 읽히는 게 달라집니다.