성남시 분당구 거래 해부 장부

매매 신고는 가격이 확인되는 아파트 매매 행이다. 해제 비율의 분모는 해제 포함 신고, 직거래 비율의 분모는 해제 제외 유효 거래다. 신고가 경신은 이 6개월 창보다 앞선 역대 가격을 뜻하지 않는다.

평당가는 거래금액 ÷ (전용면적㎡ ÷ 3.3058)로 계산한 뒤 연식 구간별 중위를 냈다. 표본 10건 미만인 구간은 0원으로 채우지 않고 표에서 제외했다. 이 표의 기준 기간은 위 6개월 거래 장부와 별도다.

1990년대 초 입주한 1기 신도시 분당과 2000년대 후반 이후의 판교가 모두 이 구 소속이라, 구축과 신축의 가격이 한 표에 함께 찍힌다. 분당 쪽 구축은 노후계획도시 정비 논의가 진행 중인 단지가 많아, 건령이 높은 거래의 가격을 읽을 때 재건축 기대라는 변수를 떼어 놓기 어렵다. 데이터는 그 기대의 크기를 재 주지 않는다는 점만 분명히 해 둔다.

1. 01

   어디서 온 숫자인가

   모든 수치의 원천은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 계약 체결일부터 30일 이내에 신고된 거래가 신고관청의 처리를 거쳐 공개되는데, 홈리포트는 이 공개 자료를 공공데이터포털 오픈 API로 받아 집계한다. 호가도 추정가도 아닌, 신고된 계약 금액이라는 뜻이다.

2. 02

   무엇을, 어느 기간에서 세는가

   집계 대상은 아파트 매매 신고분이다. 해제 여부와 거래유형(중개·직거래) 표시가 매매 신고에 공개되는 항목이라, 이 리포트의 세 렌즈는 매매에서만 성립한다. 기간은 각 페이지에 표시된 조회 창 기준이고, 수치는 미리 계산해 둔 값을 붙여 넣는 게 아니라 페이지를 렌더할 때마다 자사 캐시의 신고 자료를 다시 집계한다. 그래서 같은 달의 수치라도 조회 시점에 따라 달라질 수 있다. 그것은 오류가 아니라 신고와 해제와 정정이 뒤늦게 도착하는 이 제도의 성질이다.

3. 03

   표본을 의심하는 순서

   어떤 수치보다 건수를 먼저 본다. 신고 기한이 30일이라 가장 최근 한 달은 항상 미완성이고, 거래가 적은 달의 중위값은 몇 건의 사정에 통째로 끌려간다. 표본이 얇은 달의 급등·급락은 추세가 아니라 그 달 거래된 단지·면적 구성이 달라진 결과일 때가 많다. 이 리포트가 어느 달의 값을 비워 두거나 잠정치로 표시한다면 이유는 대부분 여기에 있다.

4. 04

   취소와 정정은 이렇게 반영한다

   계약이 해제·무효·취소로 깨지면 확정일부터 30일 이내에 해제등신고를 해야 하고(같은 법 제3조의2, 2020년 2월 21일 시행), 공개 자료에는 그 거래에 해제 표시가 남는다. 홈리포트는 중위값·최고가·신고가 경신처럼 대표값을 셈하는 자리에서 해제 건을 모수에서 빼고, 대신 해제 건수 자체를 별도 지표로 보여 준다. 지우는 게 아니라 따로 세는 것이다. 정정신청·변경신고로 과거 값이 바뀌는 경우도 있으니, 이 리포트의 모든 표는 '조회 시점의 장부'로 읽는 것이 정확하다.

5. 05

   이 리포트가 아닌 것

   시장 전망이 아니다. 매수·매도 추천도, 중개도, 투자자문도 아니다. 나는 다음 달 숫자를 모르고, 그걸 안다고 말하는 자료를 의심하는 법을 쓰는 사람이다. 여기 있는 것은 공개 데이터가 말해 줄 수 있는 것과 없는 것의 경계선이고, 판단과 책임은 계약서에 이름을 적는 사람의 몫으로 남는다.

거래 수치는 국토교통부 공개 자료를 기존 홈리포트 캐시 경로로 다시 집계한다. 지표 정의와 제도 설명은 아래 1차 출처에서 확인할 수 있다.

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템
2. 법제처 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률(제3조·제3조의2·제4조)
3. 공공데이터포털 — 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료