전세 vs 월세, 전월세전환율로 유불리 따지기

전월세전환율, 임차인에겐 '환산 기준'이에요

전월세전환율을 임대인 쪽에서 본 글은 이미 있어요. 임대수익률 계산법에서 '보증금을 월세로 돌리면 수익률이 어떻게 잡히나'를 다뤘죠. 여기서는 방향을 반대로 돌립니다. 같은 숫자인데, 임차인에겐 '내 보증금을 월세로 바꾸면 매달 얼마를 더 내야 하나'를 정하는 환산 기준이에요.

왜 이게 의사결정 문제냐면, 전세냐 월세냐 반전세냐는 '어느 게 더 싸다'가 정해져 있지 않거든요. 같은 집을 두고도 보증금을 많이 두고 월세를 적게 낼 수도, 보증금을 빼고 월세를 많이 낼 수도 있어요. 그 둘 사이를 잇는 환율이 전월세전환율입니다. 환율이 높으면 보증금을 월세로 돌릴 때 매달 부담이 커지고, 낮으면 작아져요. 그러니 '전환율이 몇이냐'를 알아야 내가 어느 조합을 골라야 덜 손해인지 따질 수 있습니다.

보증금 ↔ 월세, 환산 공식부터

공식은 외울 것도 없이 두 줄이에요. 보증금을 월세로 바꿀 땐 월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12, 월세를 보증금으로 되돌릴 땐 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율. 전환율은 '연' 단위라 12로 나눠 월 단위로 맞춰 주는 거예요.

예를 들어 볼게요(아래 5%는 설명용 가정치이고, 실제 상한·시장 수치가 아닙니다). 전세 보증금 3억 중 1억을 월세로 돌리기로 했고 전환율을 연 5%로 가정하면, 월세는 1억 × 5% ÷ 12 = 약 41.7만원이에요. 그러면 계약은 '보증금 2억 + 월세 약 41.7만원'짜리 반전세가 됩니다. 반대로 월세 50만원을 보증금으로 되돌리고 싶다면 50만원 × 12 ÷ 5% = 1억2천만원어치 보증금에 해당해요. 숫자만 넣으면 두 조합을 같은 자로 비교할 수 있게 됩니다.

법정 상한의 의미 — '낮은 값'이 핵심

여기서 임차인을 지켜 주는 장치가 있어요. 주택임대차보호법 제7조의2는 기존 임대차에서 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율의 상한을 정해 둡니다. 두 값 중 낮은 쪽을 넘을 수 없어요. ① 연 1할(10%), ② 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 값. 둘 중 더 낮은 것을 상한으로 적용해 임차인이 과한 월세로 떠밀리지 않게 막는 구조입니다.

여기서 제가 일부러 숫자를 안 박는 이유가 있어요. ②의 '기준금리'와 '대통령령 이율'은 변동하는 값이라, 글에 못 박아 두면 금세 틀린 정보가 됩니다. 그래서 구조만 기억하세요 — '10%와 (기준금리+α) 중 낮은 값'. 실제 적용 비율은 계약·전환 시점에 렌트홈이나 한국은행 공시 기준금리를 보고 그때그때 계산하는 게 정확합니다. 산식은 evergreen이고, 대입할 숫자만 시점마다 갈려요.

유불리는 '내 기회비용'과 맞대서 본다

이제 본론이에요. 전세를 월세로 돌리는 게 나한테 이득인지 손해인지는, 전환율 하나만 봐선 안 됩니다. 비교 대상이 있어야 해요. 그게 바로 내 기회비용 — 그 보증금을 월세로 안 묶고 빼냈을 때, 내가 그 돈으로 벌 수 있는 수익(보통 예·적금 금리)입니다.

논리는 단순해요. 보증금 1억을 월세로 돌리면 나는 전환율만큼 매달 '비용'을 냅니다(앞 예시처럼 연 5%면 월 약 41.7만원). 그런데 그 1억을 월세로 안 돌리고 다른 데 두면, 거기서 '수익'이 나죠. 만약 내 예금금리가 연 3%라면 1억에서 연 300만원, 월 25만원이 나와요. 비용(월 41.7만원)이 수익(월 25만원)보다 크니까, 이 경우엔 돈만 놓고 보면 보증금을 월세로 돌리지 않고 전세로 묶어 두는 쪽이 유리합니다. 전환율 > 내 금리이면 전세 유지가, 전환율 < 내 금리이면 월세 전환이 돈 관점에서 이득이에요.

한 가지 덧붙이면, 이 비교는 '세후·실질'로 보면 더 정확해요. 예금 이자에는 이자소득세가 붙고, 대출을 끼고 전세보증금을 마련했다면 그 대출이자가 또 다른 기회비용이 됩니다. 전세자금대출 이자율이 전환율보다 낮다면, 대출을 더 일으켜 보증금을 키우는 게 월세보다 쌀 수도 있어요. 반대면 그 반대고요. 숫자를 넣을 때 '내가 실제로 부담하거나 버는 이율'을 기준으로 잡는 게 핵심입니다.

돈 계산이 전부는 아니에요 — 같이 볼 것들

유불리를 전환율 대 금리로 깔끔하게 정리했지만, 저는 그 숫자 하나로 결론 내라고 하지 않아요. 전세는 목돈이 통째로 묶이는 거래라 회수 위험이 같이 커집니다. 보증금이 클수록, 그 집 등기부에 깔린 선순위가 두꺼울수록, 사고가 났을 때 못 돌려받을 금액도 커져요. 그래서 보증금을 키우는 선택(전세 유지)을 할 땐 전세 위험 체크로 노출 비율을 같이 보고, 단계별 점검은 전세 위험 체크리스트로 챙기세요.

반대로 월세·반전세로 보증금을 줄이면 회수 위험은 작아지지만, 매달 나가는 현금이 늘어 생활 현금흐름이 빡빡해집니다. 또 보증금이 소액임차인 최우선변제 구간 안에 들어오면 보호가 두터워지는 효과도 있어요(지역별 기준은 대항력·우선변제권 정리 참고). 결국 '돈 계산 + 회수 위험 + 현금흐름', 이 세 가지를 같이 저울에 올려야 내 상황에 맞는 답이 나옵니다. 전환율 비교는 그중 첫째 칸을 정확히 채우는 도구예요.

마지막은 실거래로 — 전환율은 강제 시세가 아니다

정리하면 순서는 이래요. ① 환산 공식으로 보증금↔월세를 같은 자로 맞추고 → ② 법정 상한 구조로 제시받은 전환율이 과하지 않은지 보고 → ③ 전환율을 내 기회비용과 맞대 유불리를 가늠하고 → ④ 회수 위험·현금흐름까지 얹어 결정한다. 그리고 마지막 한 칸, 내가 받은 조건이 시장과 동떨어지지 않았는지는 전·월세 실거래가로 확인하세요.

전환율 상한은 어디까지나 '기존 보증금을 월세로 바꿀 때'의 법정 한도지, 신규 계약의 보증금·월세 조합을 정해 주는 시세표가 아니에요. 같은 동네 같은 평형이 실제로 어떤 보증금·월세 조합으로 거래됐는지를 실거래로 보면, 임대인이 제시한 조합이 합리적인지 한눈에 가늠됩니다. 산식과 상한은 변하지 않는 evergreen이지만, 거기 넣을 금리·시세는 늘 바뀌니 큰 결정을 앞두고는 공식 계산기와 실거래로 한 번 더 맞춰 보는 게 안전합니다.