지수는 올랐는데 실거래 중위가는 내린 달

‘올랐다’와 ‘내렸다’가 같은 달에 도는 이유

부동산 기사 두 건이 같은 달을 놓고 정반대 헤드라인을 달 때가 있다. 대개 인용한 숫자가 다르다. 하나는 한국부동산원의 공식 매매가격지수, 다른 하나는 국토교통부 공식 실거래 원자료에서 이 사이트가 계산한 중위가다. 후자는 국토부가 공표한 통계가 아니라 원자료 기반 자체 집계다. 두 값은 ‘집값’이라는 단어를 공유하지만 서로 다른 대상을 다른 방식으로 잰다.

지수는 ‘가격이 어느 방향으로 얼마나 빠르게 움직였나’를 상대값으로 나타낸다. 특정 기준시점을 100으로 두고, 이번 달이 그보다 위인지 아래인지를 보여 준다. 반면 실거래 중위가는 ‘이번 달에 실제로 체결된 금액들의 한가운데’다. 방향이 아니라 수준, 즉 원(₩) 단위의 실제 금액이다. 방향을 재는 자와 금액을 재는 자가 다른 리듬으로 움직이는 건 이상한 일이 아니라 당연한 일에 가깝다.

두 숫자의 정체를 가른다

두 지표가 무엇을 어떻게 재는지 항목별로 갈라 놓으면, 왜 자주 엇갈리는지가 먼저 보인다. 아래 표는 시장 수치가 아니라 두 통계의 ‘설계’를 비교한 것이다.

정리하면 지수는 조사 표본주택의 가격 변화를 지수화한 방향 지표이고, 이 글의 실거래 중위가는 그 달 신고된 80~90㎡ 거래를 줄 세운 금액 지표다. 부동산원은 실거래·인근 거래·매물·시장정보 등을 활용해 표본가격을 산정하고 기하평균 방식으로 지수를 만든다. 중위가는 별도 추정 없이 해당 달 신고분의 한가운데를 택한다. 산식과 표본이 달라 두 선의 모양도 달라질 수 있다.

해운대구 한 곳을 골라 나란히 놓는다

‘전국 지수’와 임의로 계산한 ‘전국 실거래 중위가’를 바로 맞대면 지역·주택 구성 차이가 섞여 해석이 어려워진다. 같은 원자료로 전국 중위가를 계산할 수는 있지만, 부동산원 지수와 동일한 지역·표본 구성을 뜻하지 않는다. 그래서 이 글은 같은 지역·같은 유형까지 맞출 수 있는 한 곳만 다룬다.

고른 곳은 부산 해운대구다. 시군구 단위 지수가 매달 나오고, 아파트 매매 신고가 매달 100건을 넘길 만큼 두꺼워 중위가가 한두 건에 흔들리지 않는다. 표본이 두꺼운 지역이라야 ‘중위가가 출렁였다’가 소표본 잡음이 아니라 실제 표본 구성의 변화라고 읽을 수 있다. 다만 한 가지는 미리 밝혀 둔다. 부동산원의 시군구 지수는 평형을 가리지 않는 ‘아파트 전체’ 지수라 특정 평형만 뽑을 수 없고, 반면 중위가는 표본을 두껍게 하려 전용 80~90㎡대 매매로 좁혔다. 그래서 아래 대조는 지역·유형(아파트)까지 맞춘 것이지 평형까지 똑같이 맞춘 게 아니다 — 지수는 전 평형, 중위가는 80~90㎡라는 차이를 염두에 두고 읽어야 한다.

읽는 법은 단순하다. 두 선은 각각 부동산원 지수와 자체 계산한 실거래 중위가의 전월 대비 변화율(%)이고, 가로 점선이 0%다. 어떤 달에 한 선은 상승, 다른 선은 하락이면 방향이 엇갈린 것이다. 값은 모두 페이지를 여는 시점에 라이브로 계산된다.

왜 어긋나나 — 서로 다른 표본과 산식

첫 번째 원인은 표본 구성이다. 실거래 중위가는 그 달 신고된 거래를 그대로 줄 세운다. 고가 단지 거래가 많이 잡힌 달엔 중위가가 뛰고, 상대적으로 저가 단지가 많이 거래된 달엔 내려갈 수 있다. 반면 지수는 정해진 표본주택의 가격을 조사하고, 실거래·인근 거래·매물·시장정보 등을 활용해 가격을 산정한 뒤 지수화한다. 무엇이 실제로 거래됐는지에 따라 표본이 매달 바뀌는 자체 중위가와 출발점이 다르다.

그래서 표본이 얇은 지역·달일수록 중위가의 전월비가 크게 튄다. 이 대조에서 해운대구를 고른 것도 그 함정을 피하기 위해서다. 위 표의 ‘거래 수’ 칸을 보면 어느 달이든 신고가 100건을 웃돈다. 표본이 이만큼 두꺼운데도 중위가가 오르내렸다면, 그건 한두 건에 휘둘린 잡음이 아니라 그 달 실제로 팔린 매물의 구성이 달라졌다는 신호다. 지수가 완만한데 중위가가 크게 흔들린 달은 대개 ‘시장이 그만큼 움직였다’기보다 ‘그 달 표본이 그렇게 구성됐다’에 가깝다.

구체적으로 그려 보면 이렇다. 어느 달은 바닷가 초고층 대형 평형이 집중적으로 거래되고, 다음 달은 역세권 구축 소형이 주로 팔렸다고 하자. 개별 단지 시세가 한 푼도 안 움직였어도 중위가는 첫 달에 뛰고 둘째 달에 주저앉는다. ‘한가운데’에 놓인 매물의 성격이 바뀌었을 뿐이다. 반면 지수는 같은 표본주택을 계속 추적하므로 이런 매물 교체에는 흔들리지 않는다. 그러니 중위가의 급등락을 만나면 ‘값이 그만큼 뛰었나’보다 ‘이번 달 표본에 어떤 매물이 들어왔나’를 먼저 의심하는 편이 맞다.

이 차이만으로 지수가 실거래보다 반드시 늦게 움직인다고 단정할 수는 없다. 실거래 중위가에는 신고 지연과 월별 거래 구성 변화가 있고, 지수에는 조사 표본과 가격 산정 방식이 있다. 어느 쪽이 ‘먼저’라고 일반화하기보다 각 달의 거래 수와 공표 시점, 표본 차이를 함께 보는 편이 안전하다.

왜 어긋나나 공표 시차와 신고지연

두 번째 원인은 시간이다. 지수는 월 1회, 조사 대상 달의 다음 달 15일에 공표된다. 실거래는 다르다. 매매 계약을 맺으면 계약일부터 30일 이내에 신고하게 돼 있어 상시로 쌓인다. 그 결과 지금 이 시점에 지수는 보통 한두 달 전까지만 나와 있고, 실거래는 더 최근 달까지 이미 잡혀 있다. 위 라이브 박스의 ‘공표 시차’ 줄이 그 격차를 그대로 보여 준다.

게다가 가장 최근 달의 실거래는 신고가 아직 덜 찬 잠정치다. 30일 기한이 남아 있어 거래가 뒤늦게 채워지고, 그러면서 중위가가 바뀐다. 여기에 높게 신고했다가 취소하는 거래도 있다. 신고된 계약이 해제·무효·취소되면 그 사실도 따로 신고하게 돼 있는데(제3조의2), 이런 해제 건까지 섞이면 최근 한두 달 값은 더 불안정해진다. 이 대조에서는 해제신고된 거래를 빼고 중위가를 냈지만, 그래도 최근 구간은 잠정으로 보는 편이 안전하다. 지수의 ‘시차’와 중위가의 ‘표본 변동·신고지연’이 겹쳐, 최근 달일수록 두 숫자는 더 자주 갈린다.

목적이 다르면 보는 숫자도 다르다

두 숫자는 경쟁하는 게 아니라 분업한다. ‘지금이 오르는 국면인가, 꺾였나’ 같은 방향과 추세가 궁금하면 지수를 본다. 완만하고 지역 비교가 쉬워 흐름을 읽기에 좋다. ‘지금 이 동네 84㎡가 실제로 얼마에 팔리나’가 궁금하면 실거래 중위가와 그 분포·건수를 본다. 꾸밈없는 실제 금액이기 때문이다.

둘을 겹쳐 읽는 순서는 이렇다. ① 지수로 큰 방향을 확인하고, ② 실거래 중위가로 실제 금액대를 짚은 뒤, ③ 표본(건수)이 적은 달의 급변은 유보하고, ④ 가장 최근 한두 달은 잠정으로 둔다. 개별 단지·평형의 실제 거래 분포는 실거래가 조회에서, 시군구 중위가 추이는 지역 리포트에서 본인 관심 지역으로 좁혀 확인할 수 있다.

예를 들어 지수가 몇 달째 완만한 상승이라면 ‘꺾인 국면은 아니다’로 방향을 잡고, 그 위에서 실거래 중위가와 최근 거래 분포로 ‘내가 보는 평형이 실제 얼마 선인지’를 확인한다. 중위가만 유독 급락한 달이 있다면, 그달 거래 수가 얇지 않았는지·저가 매물이 몰리지 않았는지부터 따진다. 지수와 중위가가 여러 달 나란히 같은 방향이면 신호는 그만큼 단단하고, 오래 엇갈리면 둘 중 하나가 표본이나 시점 탓에 일시적으로 튀는 중일 공산이 크다. 한 숫자로 결론을 내리지 않는 것, 그게 이 대조가 주는 실익이다.

이 대조의 한계와 정정

이 글은 두 숫자의 ‘정의’와 ‘시점’이 어긋난다는 이야기다. 정의가 어긋난 표본의 문제는 평균이 거짓말을 할 때에서, 서로 다른 시점의 두 숫자를 나눌 때 생기는 착시는 전세가율이 숨기는 것에서 이어 볼 수 있다. 숫자 하나를 결론으로 삼기 전에, 그게 무엇을 언제 잰 숫자인지부터 묻는 것 — 이 시리즈가 반복하는 한 가지다.